3月18日起，央行再次上調(diào)了房貸基準(zhǔn)利率，調(diào)整后， 5年期以上個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率為 7.11%，下限利率為 6.04%。按照滬上大多數(shù)銀行房貸規(guī)則，老房貸客戶(2007年 3月18日以前按揭購(gòu)房的市民)都從明年 1月 1日開(kāi)始按照新的利率繳納房款。 新利率公布后，對(duì)有房貸的市民而言，都意味著要繳納更多的利息。面對(duì)這種情況，打算購(gòu)房的市民該如何選擇房貸產(chǎn)品才會(huì)更省錢呢
1、直客式房貸：省本錢
“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個(gè)人先找銀行貸款，然后再去買房。銀行直接貸款給買房者，不用經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商擔(dān)保，貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等，都可根據(jù)購(gòu)房者的需求決定。目前，中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
案例：張小姐看中了一套市價(jià)100萬(wàn)元的房子，開(kāi)發(fā)商指定的按揭銀行是兩家國(guó)有商業(yè)銀行，開(kāi)發(fā)商規(guī)定如果消費(fèi)者辦理按揭貸款可以優(yōu)惠2%，而一次性付款則可給予折扣5%。在這種情況下，張小姐就可以選擇“直客式房貸”，繞過(guò)開(kāi)發(fā)商和其指定銀行，直接與商業(yè)銀行簽訂貸款合同，將貸款與自備的首期款作為房款一次性支付給開(kāi)發(fā)商，從而獲得5%的折扣。與到指定的按揭銀行貸款獲得2%的折扣相比，張小姐即可省下3萬(wàn)元房款。同時(shí)，由于整體房?jī)r(jià)下降，相應(yīng)的稅費(fèi)也會(huì)跟著減少。
優(yōu)點(diǎn)：買房時(shí)可辦理一次性付款，這樣房?jī)r(jià)通�？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬�(yōu)惠。另外，由于繞過(guò)了開(kāi)發(fā)商和中介的環(huán)節(jié)，“直客式房貸”可以節(jié)省一筆中介費(fèi)。
缺點(diǎn)：沒(méi)有開(kāi)發(fā)商擔(dān)保的借款人需要尋找專業(yè)的擔(dān)保公司，因此會(huì)多付一筆擔(dān)保費(fèi)。并且銀行為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)申請(qǐng)直客式房貸的市民設(shè)置的門檻較高。據(jù)記者了解，最受銀行青睞的“直客式房貸”申請(qǐng)人是政府機(jī)關(guān)公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。據(jù)悉，各級(jí)政府機(jī)關(guān)、國(guó)家機(jī)關(guān)特派機(jī)構(gòu)、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫等單位的在冊(cè)入編員工，往往能比較容易申請(qǐng)到“直客式房貸”。
適宜人群：有穩(wěn)定收入、良好的授信記錄、所購(gòu)房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。
友情提醒：據(jù)記者了解，有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶的特點(diǎn)是工作穩(wěn)定性較差，收入具有不可預(yù)期性。這類客戶主要包括：機(jī)關(guān)或公用事業(yè)(2131.006,3.67,0.17%)單位非干部編制的工作人員；社保查詢情況與借款申請(qǐng)人提供材料不符、社保交納不正常或未參加社保的人員；有不良資信記錄的人員等。
2、固定房貸：規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)
這種房貸產(chǎn)品的特點(diǎn)在于，在貸款期限內(nèi)，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會(huì)因?yàn)槔首兓淖冞�款數(shù)額。目前，建行、招行、農(nóng)行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。
案例：老于年近45歲，好不容易花盡積蓄，購(gòu)買了一套42萬(wàn)元的二手房，無(wú)奈仍有12萬(wàn)元的資金空缺，需要通過(guò)貸款來(lái)解決。自知已經(jīng)過(guò)了收入的巔峰期，未來(lái)如果利率再有幾個(gè)連環(huán)上漲，他真覺(jué)得自己無(wú)法承受，于是索性申請(qǐng)了固定利率房貸，也少了些后顧之憂。
的確，對(duì)于這種未來(lái)收入比較平穩(wěn)、利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力不強(qiáng)的客戶來(lái)說(shuō)，選擇固定利率房貸，也是當(dāng)前利率上漲周期中，一個(gè)比較明智的決定。
然而，老于的第二個(gè)憂慮又隨之而來(lái)，萬(wàn)一在10年中利率下跌了呢？固定利率貸款豈不是很不合算？
農(nóng)行上海分行相關(guān)人士告訴老于，在農(nóng)行的固定利率貸款業(yè)務(wù)中，還額外增加了一個(gè)利率調(diào)整選擇權(quán)條款。也就是隨著市場(chǎng)利率下調(diào)，當(dāng)農(nóng)行新公布的固定利率的下限下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)(含)以上時(shí)，如果老于沒(méi)有任何不良信用或者違約記錄，在支付一定的選擇權(quán)費(fèi)用后，就可以申請(qǐng)執(zhí)行選擇權(quán)，在剩余的貸款期限內(nèi)將貸款利率調(diào)低相應(yīng)百分點(diǎn)。這種選擇權(quán)條款使得固定利率房貸不僅能夠幫助老于規(guī)避利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，在利率走低時(shí)也能幫助借款人減少損失。
優(yōu)點(diǎn)：利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整，而將未來(lái)的利率風(fēng)險(xiǎn)鎖定。
缺點(diǎn)：雖然各家銀行在推出固定房貸時(shí)，考慮到降息的問(wèn)題，紛紛推出相關(guān)對(duì)策。但是仔細(xì)研究相關(guān)產(chǎn)品，在規(guī)避降息問(wèn)題上，可能還是會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。例如，光大銀行的固定、浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房)，辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)；對(duì)于已辦理固定利率房貸，且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶，在繳納一定違約金的情況下，才能申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸。只有固定利率貸款存續(xù)期在5年以上的，才免收違約金。
適宜人群：主要是3種人，一是有固定收入的人；二是有升息預(yù)期的人；三是一些為了鎖定風(fēng)險(xiǎn)的生意人。
友情提醒：如果計(jì)劃短期內(nèi)提前還貸，或想增加還款額的購(gòu)房者，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達(dá)貸款余額的3%(貸款存續(xù)期在一年以內(nèi))。
3、入住還款法：減輕初期壓力
去年，招行推出了個(gè)人住房按揭貸款“入住還款法”。據(jù)了解，“入住還款”是指客戶在招行辦理一手房住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開(kāi)始，與招行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無(wú)需償還貸款本金，約定期滿后再開(kāi)始采用等額本息或等額本金的還款方式，歸還貸款的本金和利息。
案例：劉先生看中一套總價(jià)約90萬(wàn)元的房子。劉先生共有34萬(wàn)元的購(gòu)房資金，如果首付30萬(wàn)元，再加辦理貸款及其他費(fèi)用，劉先生就只能剩下4萬(wàn)元左右用來(lái)裝修新房了。雖然這房子還有一年多才能交房，但接下來(lái)就得每個(gè)月開(kāi)始還房貸，劉先生的存款也不可能有大幅增長(zhǎng)。經(jīng)再三考慮，他只能放棄這套房子。
招行人士表示，該產(chǎn)品就是考慮到有的客戶在貸款初期由于支付了購(gòu)房首期款購(gòu)買了新房后，還需要安排資金對(duì)房屋進(jìn)行裝修、購(gòu)置新家電、家具等，這一階段家庭資金比較緊張。如果在這段時(shí)期只需支付利息，還款壓力就會(huì)小很多，待入住以及家庭資金相應(yīng)“緩過(guò)勁”后，再轉(zhuǎn)為正常的還款方式每月按期支付月供，這樣就能較為輕松地度過(guò)資金集中使用階段。
優(yōu)點(diǎn)：有效降低購(gòu)房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。
缺點(diǎn)：由于加上了約定期還的利息，從整體上看，實(shí)際還款的總金額會(huì)比正常還款多。
適宜人群：有穩(wěn)定收入來(lái)源、初期資金不多且面臨裝修或購(gòu)買家電等需求的年輕購(gòu)房者。
友情提醒：招行零售銀行部副總經(jīng)理嚴(yán)學(xué)旺介紹，這項(xiàng)新業(yè)務(wù)旨在減輕客戶初期的還款壓力，但并不能節(jié)省住房貸款的利息支出。據(jù)測(cè)算，一筆10年期的50萬(wàn)元貸款，按原先的利率，采取入住還款法，一年寬限期內(nèi)每月僅需還利息2700元，全年減少月供支出35393元，相當(dāng)于減少了52%的資金支出。但從第二年開(kāi)始，客戶將恢復(fù)正常的還本付息，金額與未選擇這項(xiàng)業(yè)務(wù)的貸款相同。(王睿)
