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75萬元房產(chǎn)僅獲利1萬元 上海樓市遭遇投資寒流
2007年04月20日 14:21 來源:新京報


    宏觀調(diào)控對上海樓市已初顯成效。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  今年年初,上海房地局公布的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2006年度上海房價平均銷售價格為7038元/平米,比上一年增加了340元/平米。但與此同時,另一份官方統(tǒng)計(jì)顯示,2006年房屋銷售價格下降了1.3%,商品住宅銷售價下降3.2%.相同的調(diào)查,卻出現(xiàn)不同的結(jié)果,上海房價究竟是漲是跌?似乎并不明朗,但有一點(diǎn)很明顯,在宏觀調(diào)控政策的影響下,上海樓市已應(yīng)勢而變。

  異況1

  投資熱情銳減

  75萬元房產(chǎn)獲利近一萬元

  汪耀東,凱德置地上海區(qū)某樓盤銷售員,同時也是一名房產(chǎn)投資客。汪耀東稱,憑借自己多年的銷售經(jīng)驗(yàn),他發(fā)現(xiàn),單價在萬元以下,總價150萬左右的房子目前最熱銷。

  “投資者買房子有個特點(diǎn),不會考慮居住條件,只當(dāng)作一個投資品來估算升值空間。但是從目前來講,隨著宏觀調(diào)控力度的加大,一些實(shí)力不強(qiáng)的投資客逐漸退出樓市。隨著自住型買家的逐漸增多,居住功能不強(qiáng)的住宅價格上漲空間開始減少。而這種現(xiàn)象在外環(huán)區(qū)域體現(xiàn)得最明顯!睋(jù)汪耀東介紹,相對中環(huán)而言,內(nèi)環(huán)和外環(huán)的投資比例較高。

  但并不是每一個投資者都很幸運(yùn)。汪耀東的兩個朋友就遭遇了投資受挫。張先生在2005年上海房價高峰時,在接近外環(huán)的地方買了兩套物業(yè)。當(dāng)時的價格接近7000元/平米,總價在75萬元左右。去年張先生將房子出手,最終只盈利了一萬元,而他的另一套房也只賺到了5萬元。汪耀東的另一朋友馬靜也是在2005年上半年投資了一套房產(chǎn),由于心理預(yù)期較高,目前尚未出手,現(xiàn)在的租金只能勉強(qiáng)支付銀行貸款。

  第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事李昕表示,上海宏觀調(diào)控后對二手房的影響較大,整個業(yè)務(wù)比例縮小了6至7成。汪耀東說,“對于參與炒房的人,成本預(yù)算是最重要的。按照目前的稅率情況,一套房子在五年內(nèi)交易,就要失去近10%的成本,這對于投資者來講并不劃算,反不如買一些基金回報更穩(wěn)健!

  異況2

  群租房日漸走俏

  環(huán)線內(nèi)投資性二手房群租房現(xiàn)象增多

  按照環(huán)線來分,內(nèi)環(huán)作為核心地段吸引了大量的投資性購房需求,隨著調(diào)控的吃緊,這方面的購買客群也受到擠壓。來自上海中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月一手住宅成交均價為8597元/平米,環(huán)比上漲2.32%,同比上漲3.72%.從環(huán)線來看,內(nèi)環(huán)內(nèi)房價下降幅度較大,達(dá)10.65%;內(nèi)中環(huán)降幅為4.58%;而中外環(huán)和外郊有所上漲,分別為1.1%和5.41%.

  隨著內(nèi)環(huán)一手成交均價出現(xiàn)波動,二手房市場的交易和租賃價格也隨之受到打壓,環(huán)線內(nèi)的群租房現(xiàn)象開始增多。據(jù)汪耀東介紹,群租房是房東將房子分割成很小的空間,這樣比較容易租出去,“有的房子十幾平米租給六七個人,一個房間開門進(jìn)去有無數(shù)的小門,”汪耀東介紹說,“這些房子的房主大多都是來自溫州、浙江甚至包括外國的投資客,基本都是在2004年、2005年上海房價高峰期買進(jìn)的!蹦壳,這些投資客房子出手很難,只好將房源群租出去,保證一定的租金收益,以此維持銀行貸款支出!澳壳霸趦(nèi)環(huán)很多投資型小區(qū)內(nèi),這樣的現(xiàn)象特別明顯。這是投資比例增多后,宏觀調(diào)控下的真實(shí)情況。”李昕說。

  異況3

  高價房“有市無價”

  某單價16000元住宅7個月僅售出10%

  記者在上海官方網(wǎng)站上看到,位于外環(huán)線的某住宅單價為16000元/平米,從開盤銷售到目前已有7個月時間,卻只賣出推出量的10%,銷售冷淡。據(jù)項(xiàng)目知情人士介紹,從目前市場行情來看,即將推出新體量銷售形勢也不太看好。

  來自中原地產(chǎn)上海研究部3月監(jiān)測報告顯示,從成交戶型面積來看,面積70-140平米之間占成交總量的69%,成交比例較上月增加1個百分點(diǎn),其中70-100平米,120-140平米,100-120平米成交位于前三位;從成交單價來看,10000元/平米以下的占成交總量的75%,成交比例較上月增加2個百分點(diǎn),其中4000-7000元/平米、7000-10000元/平米、4000元/平米以下的成交位于前三位。

  “從整體成交數(shù)據(jù)可看出,降低單價,或把戶型做得很小來降低總價,都不失為開發(fā)商自救的好方法!贬槍Σ糠值貐^(qū)出現(xiàn)樓盤交易下滑的情況,金地集團(tuán)上海市場營銷部經(jīng)理康家東認(rèn)為,宏觀調(diào)控下住宅的兩極分化逐漸明顯,一些居住品質(zhì)功能較強(qiáng)的樓盤交易仍能保持堅(jiān)挺,但一些居住品質(zhì)一般的投資性樓盤交易明顯不如以前活躍。

  “對于目前的調(diào)控期,一些品牌房企會通過改變戰(zhàn)略,減少操作成本來維持利潤,但一些小公司的處境將越來越難。”康家東表示,“房地產(chǎn)發(fā)展期一般在3-5年會形成一個波段!保P(guān)爽)

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