一度被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象(二手房比新房貴)，在5月20日結(jié)束的北京國(guó)貿(mào)二手房展會(huì)上格外惹眼——無(wú)論是城八區(qū)，還是通州、大興等郊區(qū)縣都出現(xiàn)一些高價(jià)二手房，這些房子的均價(jià)明顯高于同區(qū)位的新房。然而，事實(shí)果真如此嗎？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者為此展開(kāi)了調(diào)查。
據(jù)記者觀察，表面看來(lái)，二手房?jī)r(jià)格比新房貴，似乎已呈現(xiàn)出蔓延之勢(shì)，早在今年2月，就有報(bào)道預(yù)言，到2007年年底，北京二手房?jī)r(jià)格倒掛可能高至八成。
“現(xiàn)在實(shí)在買(mǎi)不起房子，二手房的價(jià)格已經(jīng)和新房不相上下，那些好一點(diǎn)的舊房比新房還貴�！敝荒軆墒挚湛针x開(kāi)展會(huì)的劉先生無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)，與他持同樣觀點(diǎn)的買(mǎi)房人還有很多。
如果用百度搜索“京城二手房?jī)r(jià)格倒掛”，可以搜出8340個(gè)網(wǎng)頁(yè)。在這些相關(guān)文章中，馬家堡——作為二手房?jī)r(jià)格倒掛的典型地段，被媒體多次提及。
近日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者去該地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格倒掛，僅僅體現(xiàn)在個(gè)別戶型、朝向都相對(duì)成熟的次新房(房齡低于五年的房子)，六成二手房?jī)r(jià)格倒掛并不具備普遍意義。
馬家堡位于北京南三環(huán)與四環(huán)之間，即將于2009年開(kāi)通的地鐵四號(hào)線終點(diǎn)站即建于此。據(jù)報(bào)道，2007年2月，該地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格8700元／平方米，新房8500元／平方米。時(shí)隔3個(gè)月，本報(bào)記者前往調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，馬家堡已經(jīng)找不到集中放量的新盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間最近的星河城三期也要到今年9月，其均價(jià)將達(dá)到13000元／平方米。
記者隨即以買(mǎi)房人身份在北京市某家大型的經(jīng)紀(jì)公司登記購(gòu)房需求，要求在馬家堡最靠近地鐵的位置購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)在100萬(wàn)元左右的二手房。銷(xiāo)售人員很快推薦了一套星河城一期的房子，面積108平米。據(jù)該經(jīng)紀(jì)公司報(bào)價(jià)，房款加上稅以及服務(wù)費(fèi)，103萬(wàn)元就能包含購(gòu)買(mǎi)此房的全部費(fèi)用，其均價(jià)僅9500元／平方米。
按照同樣的購(gòu)房要求，記者在馬家堡地區(qū)的其他幾家大型經(jīng)紀(jì)公司登記了購(gòu)房需求，結(jié)果顯示，該地區(qū)最貴的二手房集中在戀日家園小區(qū)，南北通透的小兩居均價(jià)已達(dá)11000元／平方米。而僅有尾盤(pán)在售的瑞麗江畔，底層的價(jià)格也已達(dá)到11000元／平方米。它們的均價(jià)都沒(méi)有超過(guò)新房。
在隨后的調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在以前媒體報(bào)道中曾被提到的二手房?jī)r(jià)格倒掛的七個(gè)地區(qū)，只有通州、崇文區(qū)還有較多的新房可以出售，東直門(mén)有均價(jià)28000元／平方米的樓盤(pán)在賣(mài)，亦莊的一品亦莊均價(jià)6800元／平方米，清河的清河新城現(xiàn)在均價(jià)已達(dá)10000元／平方米，其他地區(qū)新房均已告罄，何談新老房?jī)r(jià)格倒掛？
“現(xiàn)階段北京二手房?jī)r(jià)格不會(huì)超過(guò)新房太多，如果有，也只是極少數(shù)樓層、朝向都非常好的次新房�！倍皇兰o(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德加盟店葉遠(yuǎn)昌總監(jiān)對(duì)二手房?jī)r(jià)格倒掛提出自己的看法�！叭绻址�?jī)r(jià)格超過(guò)新房已是普遍現(xiàn)象，那么樓市的拐點(diǎn)馬上就會(huì)出現(xiàn)，顯然，北京還沒(méi)有到這個(gè)程度。”
客觀、準(zhǔn)確、權(quán)威的數(shù)據(jù)何處尋
關(guān)于新老房?jī)r(jià)格倒掛的爭(zhēng)論可以追溯到2007年2月中旬，一則京城六成二手房?jī)r(jià)格倒掛的消息成為京城媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。北京市一些大型的經(jīng)紀(jì)公司不斷接到記者的電話，詢問(wèn)二手房的價(jià)格倒掛程度。中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者就此采訪了發(fā)布此數(shù)據(jù)的某經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部相關(guān)人員，該人員表示，公司向媒體提供的數(shù)據(jù)來(lái)源于該公司各個(gè)地區(qū)成交價(jià)的平均值。
而業(yè)內(nèi)某家大型經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)卻提出與之相反的觀點(diǎn)，認(rèn)為二手房?jī)r(jià)格倒掛并不是普遍現(xiàn)象，僅僅集中在部分熱點(diǎn)區(qū)域中位置和朝向等客觀條件相當(dāng)出色的次新房上。當(dāng)記者追問(wèn)二手房?jī)r(jià)格倒掛信息來(lái)源時(shí)，該公司負(fù)責(zé)人回答非常隱晦，“說(shuō)二手房?jī)r(jià)格比新房貴，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司并沒(méi)有好處，其他公司這么做的原因，我們并不了解，不排除吸引媒體注意的可能�！�
另一家大型經(jīng)紀(jì)公司的企劃人員在面對(duì)記者的相關(guān)約稿要求時(shí)，干脆婉言拒絕，稱未能找到新房數(shù)據(jù)，無(wú)法對(duì)二手房與新房?jī)r(jià)格進(jìn)行對(duì)比。
顯然，二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)并未達(dá)成共識(shí)，卻被媒體廣泛傳播。
2007年2月14日新華網(wǎng)房產(chǎn)頻道在醒目位置轉(zhuǎn)載某報(bào)文章《兩部門(mén)聯(lián)手保證資金安全 房產(chǎn)中介戴上緊箍咒？》。文中提到：“中大恒基的交易數(shù)據(jù)顯示，2006年公司二手房交易量為7.1萬(wàn)套。”而北京市建委公布的數(shù)據(jù)中，2006年北京市二手房交易總量才7.8萬(wàn)套。該公司網(wǎng)頁(yè)上的簡(jiǎn)介顯示，公司成交量占北京市場(chǎng)的20%。作為一家在北京有400多家門(mén)店，上海、廣州市場(chǎng)門(mén)店數(shù)量沒(méi)到50家的房產(chǎn)中介公司，其二手房交易額卻幾乎與北京市場(chǎng)交易總量持平。
另一位不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)公司企劃人員坦言，在整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，編造數(shù)據(jù)早已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，并不是個(gè)別現(xiàn)象。有些提供給記者的稿子，就是為了趕時(shí)效性，甚至頭天下午政府出臺(tái)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策，記者的郵箱中馬上就能收到兩天后市場(chǎng)反饋的數(shù)據(jù)。而且，不同經(jīng)紀(jì)公司依據(jù)自己數(shù)據(jù)提供出的分析結(jié)果存在較大的差異。
2006年8月1日，政府強(qiáng)制征收二手房出售個(gè)人所得稅，北京市兩家相對(duì)大型的經(jīng)紀(jì)公司鏈家與我愛(ài)我家提供出了結(jié)論完全相反的數(shù)據(jù)：鏈家依據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果顯示交易量下挫，而我愛(ài)我家則堅(jiān)持交易量并未受到特別明顯的影響。
“我們每周都會(huì)接到經(jīng)紀(jì)公司提供的新聞稿件，這些稿子中包含有豐富的數(shù)據(jù)。有些時(shí)候，為了搶到時(shí)效性，會(huì)采用一些經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)�！币晃粡氖露址繄�(bào)道的記者透露出一定的擔(dān)憂，“現(xiàn)在我們并沒(méi)有其他途徑得到更加權(quán)威的交易數(shù)據(jù)�！�
據(jù)了解，北京市大型的經(jīng)紀(jì)公司不僅擁有陣容龐大的企劃隊(duì)伍，還與多家媒體建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)系，定期向記者的郵箱發(fā)送新聞稿件。其中，既有對(duì)政策走勢(shì)的分析，還包含一些市場(chǎng)交易量、成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。這些數(shù)據(jù)被新聞媒體廣泛引用。
信息規(guī)范亟待加強(qiáng)
業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)可能會(huì)耗盡普通購(gòu)房人一生的積蓄，能依據(jù)市場(chǎng)行情，做出慎之又慎的決定，對(duì)購(gòu)房人而言尤為重要。然而，作為購(gòu)房人判斷、決策基礎(chǔ)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)卻大部分被經(jīng)紀(jì)公司壟斷。
“我不相信報(bào)紙上提供的二手房市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)�！眳⒓诱箷�(huì)的李先生告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，“隨便翻開(kāi)一份北京市的都市報(bào)紙，只要是關(guān)于二手房的報(bào)道數(shù)據(jù)基本都來(lái)源于經(jīng)紀(jì)公司。要買(mǎi)房，我會(huì)自己到市場(chǎng)中去看�！�
“由于沒(méi)有權(quán)威的數(shù)據(jù)來(lái)源，從經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布的一些數(shù)據(jù)釋放出錯(cuò)誤的市場(chǎng)信號(hào)，無(wú)論是購(gòu)房人還是政府，都容易被誤導(dǎo)，不僅消費(fèi)者不能作出正確的判斷，而且會(huì)誤導(dǎo)政府的決策�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)對(duì)此表示非常擔(dān)憂，原本應(yīng)當(dāng)成為消費(fèi)者購(gòu)房決策依據(jù)的房市數(shù)據(jù)，由于受到歪曲甚至編造，現(xiàn)正成為影響消費(fèi)者做出正確判斷的障礙。
牛鳳瑞認(rèn)為信息真實(shí)在市場(chǎng)向著規(guī)范化方向發(fā)展過(guò)程中，作用不可忽視。他說(shuō)：“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)需要有正確的基礎(chǔ)信息來(lái)源、規(guī)范化的統(tǒng)計(jì)手法。而由商業(yè)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，很容易受利益影響，出現(xiàn)以偏概全的現(xiàn)象，一個(gè)典型并不能說(shuō)明普遍真理�！�
“要解決二手房市場(chǎng)混亂的問(wèn)題，關(guān)鍵在于加強(qiáng)對(duì)信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、來(lái)源的規(guī)范。政府應(yīng)當(dāng)在其中發(fā)揮更大的作用�！迸ｘP瑞對(duì)此給出兩點(diǎn)建議。
首先應(yīng)當(dāng)建立健全二手房市場(chǎng)信息的收集、整理、披露機(jī)制。全局性的信息不應(yīng)當(dāng)由企業(yè)提供，企業(yè)并沒(méi)有為公眾謀利的沖動(dòng)，只有政府才能提供利益共享。具體而言，政府必須要做好住房的統(tǒng)計(jì)普查工作。
其次，建立信息統(tǒng)計(jì)的法制，嚴(yán)格規(guī)范相關(guān)企業(yè)的行為。對(duì)提供虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為予以嚴(yán)懲。
另一位學(xué)者則認(rèn)為，保障數(shù)據(jù)來(lái)源的真實(shí)性，應(yīng)當(dāng)建立獨(dú)立于企業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)，由政府授權(quán)，進(jìn)行信息的采集、分析、整理工作，并對(duì)社會(huì)公示。這種機(jī)構(gòu)類(lèi)似于提供個(gè)人貸款信用查詢的機(jī)構(gòu)，由非營(yíng)利機(jī)構(gòu)的第三方提供真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)。但他同時(shí)表示：“銀行信用體制的建立從提出設(shè)想到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，經(jīng)歷了好幾年的時(shí)間，二手房市場(chǎng)要想建立起獨(dú)立的信息采集體系，依然需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間�！�(張一鳴)
