樓市火熱，前天的快報(bào)法律大講堂再次聚焦房子問(wèn)題。來(lái)自江蘇維世德事務(wù)所的律師團(tuán)隊(duì)，為讀者講解了購(gòu)房中遇到的各種法律問(wèn)題，還特別講解了物業(yè)管理糾紛中的難點(diǎn)和對(duì)策。很多讀者準(zhǔn)備好了紙、筆，邊聽(tīng)邊認(rèn)真地記錄下整堂課的內(nèi)容。

　　四種情況，購(gòu)房者定能退房

　　顧紅梅律師說(shuō)，按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，只有四種情況可以退房：套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致了，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)范設(shè)計(jì)了，房屋的面積誤差絕對(duì)值超過(guò)了3%和商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。只要具備這四個(gè)條件之一，業(yè)主就有權(quán)利提出退房。如果開(kāi)發(fā)商不同意，購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成的損失由開(kāi)發(fā)商賠償。

　　買(mǎi)二手房，三個(gè)合同要簽好

　　王西園律師講解二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，特別提到三個(gè)重要的合同，第一個(gè)合同是中介委托合同，如果是通過(guò)中介買(mǎi)房，那中介一般不會(huì)讓你直接見(jiàn)賣(mài)房人，他們會(huì)擔(dān)心你會(huì)跨越他，直接和賣(mài)房人達(dá)成協(xié)議。所以，中介一定會(huì)讓你跟他簽一個(gè)居間合同。

　　第二個(gè)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)合同上，買(mǎi)房人一定要簽仔細(xì)房屋原來(lái)的所有權(quán)是誰(shuí)，房屋的面積有多大，房屋的價(jià)格是多少，各種費(fèi)用的結(jié)清問(wèn)題。對(duì)于出賣(mài)人來(lái)講，成本最低的方法就是簽訂一個(gè)相對(duì)細(xì)致的合同，各個(gè)條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛。

　　如果買(mǎi)二手房時(shí)不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個(gè)合同涉及到賣(mài)房人，買(mǎi)房人，賣(mài)房人的貸款銀行，買(mǎi)房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣(mài)房人的貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司，買(mǎi)房人的貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司，還有中介公司，這個(gè)貸款行為可能涉及到七方，因此比較復(fù)雜。這種情況下，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，要想簽訂一個(gè)細(xì)致的合同，可以請(qǐng)個(gè)律師。

　　物業(yè)不好，業(yè)主可以炒掉它

　　唐巖律師說(shuō)，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)管理都是委托型物業(yè)管理，雙方之間是平等的法律關(guān)系，說(shuō)白了，物業(yè)公司是業(yè)主花錢(qián)請(qǐng)來(lái)服務(wù)的。如果物業(yè)服務(wù)不到位，或者服務(wù)質(zhì)量很差，那么業(yè)主經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)投票，可以把物業(yè)公司趕走。

　　當(dāng)前，有的小區(qū)的物業(yè)公司在和業(yè)主簽訂合同時(shí)，動(dòng)不動(dòng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款、沒(méi)收財(cái)物等強(qiáng)制措施，其實(shí)是很荒唐的做法，試想一下，物業(yè)公司本來(lái)就是業(yè)主請(qǐng)來(lái)替業(yè)主服務(wù)的，而不是讓物業(yè)來(lái)罰業(yè)主款的，更何況物業(yè)不是行政機(jī)關(guān)，并沒(méi)有行政處罰權(quán)。（李夢(mèng)雅 吳杰 汪海江）