“8月份以來，小戶型的二手房成交量出現(xiàn)小高峰，市場(chǎng)日漸火爆。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理金育松告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，去年5月，“90／70”政策出臺(tái)以后，不少消費(fèi)者認(rèn)為隨著政策的落實(shí)，京城90平方米以下的小戶型將加大放量，購(gòu)買的熱情有所減弱，使得今年上半年小戶型的成交比重環(huán)比下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)，但是進(jìn)入8月份以來，小戶型的二手房交易卻開始升溫。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，8月10日到8月20日，90平方米以下小戶型的客戶登記量環(huán)比上漲了25.3%，小戶型成交量同比7月中旬上漲了11.7%，成交占比同比7月中旬上漲了3.1個(gè)百分點(diǎn)。
金育松認(rèn)為，一方面，在加息背景下，小戶型相對(duì)較低的總價(jià)使得消費(fèi)者還貸壓力小、加息成本低；另一方面，房貸市場(chǎng)發(fā)出的緊縮信號(hào)使得消費(fèi)者轉(zhuǎn)而尋求小戶型住房以沖抵因“取消房貸”或“提高首付”產(chǎn)生負(fù)擔(dān)不起的風(fēng)險(xiǎn)，這兩個(gè)方面是導(dǎo)致8月份小戶型銷售火爆的主要因素。
低總價(jià)緩沖房貸加息
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，8月中旬90平方米以下的小戶型二手房成交量同比上漲11.7%，而中小戶型的總價(jià)一般是在40-90萬元之間，比起動(dòng)輒百萬元以上的大戶型，小戶型適合的消費(fèi)群體更為廣闊，因此約有63.1%的購(gòu)房者將總價(jià)較低的小戶型列為置業(yè)的首選目標(biāo)。
金育松認(rèn)為，較低的總價(jià)在某種程度上可以緩沖歷次加息帶來的成本增加的風(fēng)險(xiǎn)，特別是自今年以來持續(xù)三次的加息，預(yù)示央行金融政策進(jìn)入加息通道；而目前又正處于通貨膨脹預(yù)期的敏感期，其中7月份的居民消費(fèi)指數(shù)更是同比增長(zhǎng)5.6%，使得短期內(nèi)的加息預(yù)期更加強(qiáng)盛，而小戶型的低總價(jià)意味著可以減少貸款額，從而使得月還款額對(duì)于持續(xù)加息付出的額外成本要更少。
緊縮信號(hào)推動(dòng)需求驟增
“8月份深圳部分銀行取消了二手房抵押貸款，而銀監(jiān)會(huì)近日表示希望商業(yè)銀行提高房貸首付，這一系列房貸緊縮的信號(hào)使得購(gòu)房者加緊購(gòu)房置業(yè)的步伐，并且將更多的目光投入到小戶型�！苯鹩筛嬖V記者。
根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，8月中旬小戶型的客戶登記量環(huán)比8月上旬上漲了25.3%。超過半數(shù)的消費(fèi)者認(rèn)為，一方面小戶型易租好賣，空置率低、投資回報(bào)高，針對(duì)北京廣闊的租賃和住房需求，地段好、裝修好的小戶型仍有投資的價(jià)值；另一方面總價(jià)低，首付壓力小，在個(gè)人住房剛性需求和購(gòu)買力無法銜接的情況下，低總價(jià)的小戶型是理性的購(gòu)房選擇。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”與新浪網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查顯示，結(jié)婚購(gòu)房和升級(jí)置業(yè)是當(dāng)前購(gòu)房的主流需求，達(dá)到62.5%；“投資用于出租”和“投資用于儲(chǔ)蓄”等投資性需求分別僅占到了9.6%、9.1%。此外，“給父母或子女居住”和“拆遷購(gòu)房”等自住性購(gòu)房需求也分別占到了11.8%和1.7%，“其他用途”則占5.3%。
預(yù)計(jì)在加息后，一方面，剛性的自住需求依然會(huì)按照既定計(jì)劃進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，多次加息將使得人們更加傾向于選擇“提前還款”、“提高首付”、“選擇固定利率”等方式來降低加息成本，也有助于一些非迫切性的購(gòu)房需求后移。
金育松指出，目前國(guó)家涉及到房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策旨在抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，保護(hù)和鼓勵(lì)消費(fèi)者的自住需求，即使出臺(tái)緊縮的房貸政策也會(huì)顧及到大多數(shù)普通房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，預(yù)計(jì)會(huì)采用區(qū)別對(duì)待的方式制定房貸政策。(謝麗佳)
