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房價(jià)拐點(diǎn)論目前占上風(fēng) 投資房產(chǎn)需謹(jǐn)慎
2007年12月24日 15:15 來源:深圳特區(qū)報(bào)

  投資提示

  ●深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說,“目前市場上出現(xiàn)的一些開發(fā)商打折促銷的行為,說明開發(fā)商在不斷試探房價(jià)的底線,這樣有助于房價(jià)的理性回歸,而房價(jià)一旦回歸理性,房地產(chǎn)市場也將更理性地發(fā)展!

  ●深圳知名的房地產(chǎn)專家半求認(rèn)為,“包括深圳在內(nèi)的中國一線城市的一手房的統(tǒng)計(jì)房價(jià)比最高峰期下降35%是肯定的!

  2007的網(wǎng)絡(luò)年度漢字評(píng)選,“漲”字奪標(biāo)。在10月份以前,這個(gè)漲字對(duì)于房價(jià)來說形容得恰如其分,不過,在10月份之后,大家聽得更多的一個(gè)字是“拐”。在一夜之間,房子從賣方市場轉(zhuǎn)成買方市場,中介關(guān)門、業(yè)務(wù)員沿街拉客、拐點(diǎn)論盛行、打折還送裝修……種種跡象表明,在2007年末,房價(jià)“拐點(diǎn)出現(xiàn)”已經(jīng)是不爭事實(shí),而展望明年,房價(jià)最有可能的方向是“理性”,吹大的泡沫會(huì)破,但期望“崩盤”的心理同樣過于瘋狂。

  壓垮房價(jià)的最后一根稻草

  從2004年開始,國家已經(jīng)在為抑制房價(jià)的過快上漲出臺(tái)各種政策,“國八條”、“國六條”、“國15條”等等政策并非真正起到作用,相反房價(jià)在今年上半年如脫韁野馬快速上漲,以深圳為例,1月份新房成交均價(jià)為萬元左右,到最高峰的8月份已經(jīng)接近2萬元。

  9月27日,央行出臺(tái)規(guī)定,第二套(含)以上住房的,首付40%,利率為同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,而且首付和利率應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高,借款人償還貸款的月支出不得高于月收入的50%。

  深圳知名的房地產(chǎn)專家香地咨詢總經(jīng)理尹香武(半求)分析:第二套房產(chǎn)的首付提高100%、首付翻倍。同時(shí)貸款利率相當(dāng)于基礎(chǔ)利率的110%。這就意味著即使房價(jià)繼續(xù)上漲,對(duì)于投資客來說,其自有資金的收益率則下降了150%以上。如果房價(jià)下跌,那么其損失也呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。而且規(guī)定標(biāo)志著我國1998年推行的按揭政策、2000年以來實(shí)行的低首付、低利率都有了改變,房價(jià)原運(yùn)行條件的一夜消失,價(jià)格型投資客離場。

  不過,關(guān)于“第二套房”的解釋,各銀行各有說法,正當(dāng)大家還存有“上有政策下有對(duì)策”的疑慮時(shí),12月5日,兩部門再次發(fā)布“補(bǔ)充通知”,明確“第二套房以家庭為單位”等相關(guān)事宜,半求分析,這項(xiàng)政策封死以人頭控制必然會(huì)導(dǎo)致的漏洞,以每戶3人計(jì)算,以戶為單位控制則可以避免每戶可能多出的2個(gè)以第一套標(biāo)準(zhǔn)購房的幾率。而借款人須提交真實(shí)的稅收等證明材料。必定大幅度縮小其貸款實(shí)力。

  解釋出臺(tái)之日,滬深股市地產(chǎn)股大跌,有分析認(rèn)為,央行在扮演“鐵血錢掌柜”,放出“強(qiáng)烈的緊縮信號(hào)”。

  觀望:從購房者到開發(fā)商

  那么,投資客的離場對(duì)深圳樓市的影響有多大呢?

  深圳市社會(huì)科學(xué)院的深圳藍(lán)皮書《中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱,深圳2006年置業(yè)者中有超過30%的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手,這群人被市場視為“短期炒房客”。而根據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士的估計(jì),2006年的市場有60%-70%的投機(jī)因素,局部樓盤甚至達(dá)到8、9成,另一個(gè)可參考的數(shù)據(jù)是,到2006年二手房交易面積746.76萬平方米,超過當(dāng)年一手房的720.53萬平方米,這從另一個(gè)方面佐證了炒樓風(fēng)之盛。當(dāng)9月份相關(guān)政策出臺(tái)之后,深圳樓市發(fā)生價(jià)跌量跌的拐點(diǎn)也就不難想像了。

  相對(duì)于價(jià)格,成交量的變化更為明顯和直觀,1月份的全市為80.26萬平方米,而到了往年市場成交較為活躍的9、10月份,銷售面積分別為31.1萬平方米、15.36萬平方米,是今年成交量最低的兩個(gè)月份。而11月新盤日成交55套,再創(chuàng)新低,最近的一個(gè)星期,全市新房成交每天60套,市場觀望因素依然濃厚。

  而觀望的恐怕不止是購房者,本月17日,寶安3宗居住用地遭遇流拍,之前本月6日,龍崗區(qū)兩宗居住用地也未成交。而流拍、底價(jià)成交、低價(jià)成交的事情在廣州、上海、廈門、南京等許多城市相繼出現(xiàn),這與前幾個(gè)月各地紛紛出現(xiàn)“地王”的情景形成鮮明對(duì)比。

  一位業(yè)內(nèi)人士表示,這說明開發(fā)商也在觀望,說明他們對(duì)后市感到悲觀,從另一個(gè)角度上講,低地價(jià)也有利于房價(jià)的下跌。

  買還是不買,這是個(gè)問題

  回答這個(gè)問題首先要回答,房價(jià)還會(huì)不會(huì)降?

  似乎目前的所有跡象都表明樓市會(huì)下跌,這包括:從政府方面中,貨幣從緊政策,第二套房貸款規(guī)定,抑制炒樓和屯地稅收政策,不斷推向市場的經(jīng)濟(jì)適用房等等,從市場方面,不見起色的成交量,新樓盤逐漸松動(dòng)的價(jià)格,越來越大的打折力度,越送越豪華的裝修,越來越多的中介關(guān)門等等,而從供求關(guān)系上看,今年全市的批售面積比銷售面積將超過100萬平方米,這其中還沒有計(jì)入市場因炒房而實(shí)際空置的數(shù)量。另一個(gè)值得關(guān)注的是,我市6006套保障性住房租售公告將于25日對(duì)外公布。據(jù)副市長呂銳鋒介紹,明年全市計(jì)劃建設(shè)保障性住房45820套,建筑面積236.92萬平方米。

  房價(jià)會(huì)跌多少?

  有人預(yù)測跌20%,也有30%,也有40%。置業(yè)國際董事總經(jīng)理羅志聰認(rèn)為,均價(jià)或?qū)⒄{(diào)整至1.2萬元—1.3萬元/平方米左右,這是對(duì)今年8月份以前深圳樓價(jià)的一路狂漲,嚴(yán)重透支的理性修復(fù)。

  招商地產(chǎn)營銷中心副總經(jīng)理嚴(yán)士平說,根據(jù)市房地產(chǎn)研究中心2006年深圳意向購房客戶家庭收入1萬份問卷調(diào)查表明,意向購房客戶家庭年收入11萬—15萬占22%,7萬—10萬占32%,16萬—20萬占11%,按照國際上通用的標(biāo)準(zhǔn),房價(jià)與年均收入之比應(yīng)在5倍左右,而中國由于父母支持子女購房等因素,這個(gè)比例應(yīng)在10倍比較合理,也就是說,100萬元到120萬元的房子是比較合適的。

  深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說,“目前市場上出現(xiàn)的一些開發(fā)商打折促銷的行為,說明開發(fā)商在不斷試探房價(jià)的底線,這樣有助于房價(jià)的理性回歸,而房價(jià)一旦回歸理性,房地產(chǎn)市場也將更理性地發(fā)展。”

  而隨著銷售量的下降,最近深圳租金卻在猛增,最高的區(qū)域增幅達(dá)三成,這一方面表明觀望者眾,另一方面也說明,租客隨時(shí)有可能在認(rèn)為價(jià)格合適時(shí)出手。

  中國房地產(chǎn)界“獨(dú)立思考者”顧海波認(rèn)為,2008中國樓市主旋律是“穩(wěn)中微降”,他認(rèn)為:“2008年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求,住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理,宏觀調(diào)控的政策效應(yīng)在積累,會(huì)嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模,而最重要的是看中央政府的調(diào)控決心,要看地方政府的執(zhí)行力度。”

  2007關(guān)鍵詞

  漲:中國今年網(wǎng)絡(luò)年度漢字,在樓市最高的時(shí)候,一天一價(jià),漲字后面可以加上“瘋狂”來形容。

  房奴:在漫畫中,房奴一般總是被畫成蝸牛。

  房流感:始于今年10月份,從深圳開始,在珠三角和上海等地蔓延,蔣飛被稱為第一重癥患者。

  天價(jià)樓盤:指上海湯臣一品,不過最近被杭州一樓盤所取代。

  調(diào)控:從2004年以來不絕于耳,直到今年年末才好像有效果。

  多米諾骨牌:指房地產(chǎn)中介不斷關(guān)門結(jié)業(yè),從深圳蔣飛的中天置業(yè)開始,接著是長河。

  負(fù)資產(chǎn):在拐點(diǎn)論之后不斷有人提起,不過,應(yīng)該相信的是,如果負(fù)資產(chǎn)大量出現(xiàn),更多的人會(huì)比現(xiàn)在更買不起房子。

  拐點(diǎn)論目前占上風(fēng)

  日前,大家公認(rèn)的地產(chǎn)帶頭大哥萬科董事長王石在廣州的一個(gè)公開場合坦承“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”,當(dāng)然,他之后在博客中作了修正,表示這個(gè)拐點(diǎn)僅限于珠三角,也就是說“部分拐點(diǎn)”。然而,另一大腕北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)幾天后在另一個(gè)公開場合則表示:“房價(jià)下跌只是暫時(shí)的、局部的,長遠(yuǎn)來看,房價(jià)不會(huì)跌,目前從緊的貨幣政策不一定會(huì)使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)!

  當(dāng)這個(gè)問題問到潘石屹時(shí),他寫了一篇長長的博客,大概意思是局部地區(qū)會(huì)出現(xiàn)過熱,國家調(diào)控一下就沒事了。觀點(diǎn)介于“局部拐點(diǎn)”和“沒有拐點(diǎn)”之間。不過他對(duì)于深圳市場有這樣一個(gè)判斷:“今年初深圳房價(jià)迅速上漲,一度超過香港相鄰地區(qū)的房價(jià),這一定是有問題的。另外深圳的城市有它的特殊性,是‘一夜城’。主要是以外來移民為主,是一夜間建起來的城市,這里人們的收入水平不是呈金字塔結(jié)構(gòu),而是矩陣型結(jié)構(gòu),生活在這里的人不是窮人就是富人,典型的二元分離,在一般城市,如果房價(jià)出現(xiàn)一些下降會(huì)有收入低一層的人接著購買,但深圳不同,要不搶著買,要不就干脆沒人買,所以才會(huì)出現(xiàn)成交量萎縮70%的現(xiàn)象!倍W(wǎng)上的言論似乎已經(jīng)有一邊倒之勢(shì),另一個(gè)來自于深圳的房地產(chǎn)著名博主牛刀已經(jīng)開始大論“崩潰”命題。

  相對(duì)于各方的言論,購房者更看重于萬科最近在廣州的低價(jià)策略,12月9日廣州老城荔灣區(qū)的萬科金色康苑開盤,每平方米比附近房子便宜4000多元。同期出售的白云區(qū)的萬科云山和花都區(qū)的萬科天景花園,加上稍早時(shí)西郊金沙洲四季花城及金域藍(lán)灣,廣州萬科旗下共有5個(gè)項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)與市場預(yù)期相比普遍下調(diào)15%至20%,甚至低于同一樓盤前期產(chǎn)品的價(jià)格。其金沙洲四季花城新推精裝修組團(tuán)單位每平方米僅7000元的均價(jià),居然不到片區(qū)內(nèi)另一家開發(fā)商同類產(chǎn)品的一半。

  有人以“開發(fā)商開始手忙腳亂”來形容萬科的這一行動(dòng),而這似乎是對(duì)“拐點(diǎn)論”的最有力證據(jù)。(記者林彥龍)

編輯:王菲】
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