樓市掠影
從三個(gè)樓盤(pán)看香港房市
太古城：香港雖然山地多，但交通效率很高。特別是輕軌鐵路與地鐵構(gòu)成的軌道交通系統(tǒng)，可以讓你很快到達(dá)商業(yè)繁華區(qū)或大型住宅區(qū)。從羅湖口岸過(guò)關(guān)搭乘廣九東鐵，再轉(zhuǎn)地鐵，只需一個(gè)小時(shí)左右就可抵達(dá)太古城，其間距離有60余公里。
太古城始建于上世紀(jì)七十年代，是香港第一個(gè)在設(shè)計(jì)時(shí)加入庭園設(shè)計(jì)的住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積約20萬(wàn)平方米，建有8個(gè)小區(qū)61棟高層住宅大廈，居住人口達(dá)4萬(wàn)余人，是目前香港少數(shù)幾個(gè)戶數(shù)超過(guò)1萬(wàn)的大型社區(qū)之一。記者在采訪中注意到，30年過(guò)去，太古小區(qū)內(nèi)庭院整潔，涼亭、草坡、小溪布置頗為精當(dāng)。
經(jīng)過(guò)30多年經(jīng)營(yíng)，太古城的配套設(shè)施已經(jīng)很完善。除醫(yī)院、教育設(shè)施外，太古城中心是一個(gè)大型MALL，已經(jīng)成為香港著名的購(gòu)物中心，百貨、飲食、娛樂(lè)設(shè)施齊全。太古城居民經(jīng)過(guò)這里下地鐵，可在20分鐘內(nèi)到達(dá)中環(huán)。到深圳羅湖口岸也很便利。
中原地產(chǎn)長(zhǎng)期跟蹤這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)。統(tǒng)計(jì)表明，2003年底，均價(jià)從此前最高的9萬(wàn)元／平方米跌至最低的3萬(wàn)元／平方米。目前為6萬(wàn)元上下(有海景的要9萬(wàn)元／平方米，無(wú)海景的要4.5萬(wàn)元／平方米)。香港地產(chǎn)界認(rèn)為，3萬(wàn)元／平方米已是太古城的“鐵底”了。
貝沙灣：港島東側(cè)海濱的貝沙灣新盤(pán)，可代表目前香港的高檔住宅。
貝沙灣項(xiàng)目背倚港島，西臨西博寮海峽，由8棟36層至40層的高級(jí)公寓樓以及29座單體別墅組成，所有住房全部為海景房。公寓樓有2800余套，現(xiàn)在已經(jīng)售出2500套。此地塊原為港府?dāng)?shù)碼港選址，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，政府與開(kāi)發(fā)商合作建起了數(shù)碼港大廈。數(shù)碼港由多座樓宇組成，式樣現(xiàn)代，有購(gòu)物中心、酒店、娛樂(lè)設(shè)施、寫(xiě)字樓，并有部分科技公司入駐。數(shù)碼港前海灘，被建成一座占地?cái)?shù)萬(wàn)平方米的草坪，貝沙灣也“借光”兼有海景、綠地。
貝沙灣一樓建有空中花園、大型游泳池，可說(shuō)是極盡豪奢。公寓樓最小面積110平方米，最大230平方米，中等戶型均價(jià)為9萬(wàn)元／平方米，大戶型均價(jià)為11萬(wàn)至13萬(wàn)元／平方米。不過(guò)從最近二手房成交看，8萬(wàn)元／平方米的房子也能找到。第五期的29座別墅沒(méi)有銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)要22萬(wàn)元／平方米。
記者參觀過(guò)后覺(jué)得：“惟一的遺憾是不通地鐵�！泵缆�(lián)物業(yè)助理營(yíng)業(yè)董事徐志強(qiáng)笑了一笑：“通地鐵什么人都可以來(lái)，就不值那么多錢(qián)啦。”
香港戴德梁行董事、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻說(shuō)，如以規(guī)模而論，貝沙灣還不夠大。當(dāng)今香港出現(xiàn)了一個(gè)新的豪宅區(qū)，在九龍的九龍站附近，已有凱旋門(mén)面市，由于有海景，而且可眺望港島，最貴的復(fù)式房賣(mài)出了40萬(wàn)元／平方米。
豫豐花園：在香港新開(kāi)盤(pán)中該項(xiàng)目?jī)r(jià)格最低—2.8萬(wàn)元／平方米。其實(shí)樓盤(pán)品質(zhì)不算太低。記者注意到這里綠化面積比較多，預(yù)留有停車(chē)位，物業(yè)管理比較嚴(yán)格。會(huì)所前的游泳池中有好些歐美人士，拉家?guī)Э冢桓卑踩幌硎艿臉幼�。售樓人員說(shuō)，到這里買(mǎi)房的，有香港人，有外國(guó)人，深圳人最多。
這個(gè)樓盤(pán)較小，只有1576套，而且戶型也以中小為主。
樓體建筑質(zhì)量屬于中等，樓盤(pán)素質(zhì)略高于深圳的梅山苑，略低于梅林一村，單位面積價(jià)格則略高于深圳星河丹堤復(fù)式房。
商鋪特寫(xiě)
香港“鋪王”是零食攤
香港二季度寫(xiě)字樓成交量料創(chuàng)新高
商業(yè)地產(chǎn)分寫(xiě)字樓和商鋪兩種。據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士介紹，香港房地產(chǎn)商在建成物業(yè)后，只出售少量商鋪和寫(xiě)字樓，而將多數(shù)留在手中出租，使公司有穩(wěn)定的收入來(lái)源。
中環(huán)租金超過(guò)1997年
香港DTE戴德梁行董事、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻說(shuō)，香港商業(yè)地產(chǎn)租金1997年劇跌后，從2003年起開(kāi)始恢復(fù)性上漲，現(xiàn)在中環(huán)一帶某些寫(xiě)字樓的租金已經(jīng)超過(guò)1997年，商鋪也是一樣。他說(shuō)，像置地廣場(chǎng)一樓的鋪面，只有國(guó)際名牌專(zhuān)賣(mài)店或者大銀行才租得起。
高檔寫(xiě)字樓集中在中環(huán)一帶，大型跨國(guó)金融機(jī)構(gòu)、地區(qū)總部、投行、銀行、證券公司、港交所都聚集于此，由于供應(yīng)有限，甚至到了有錢(qián)也租不到房子的狀況。特別是國(guó)際金融中心大樓(IFC)，寫(xiě)字樓長(zhǎng)期爆滿，空置率低于1%，導(dǎo)致租金大幅上升�，F(xiàn)在高檔寫(xiě)字樓有向北擴(kuò)展的趨勢(shì)。九龍站附近正在興建高檔寫(xiě)字樓，一兩年內(nèi)，香港的商務(wù)中心區(qū)將延伸到那里。
小食店占據(jù)香港鋪王
陶汝鴻告訴記者，香港最貴的商業(yè)地段還有尖沙咀的北京道，那里比較好的商鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)1萬(wàn)元／平方米，主要是時(shí)裝店、小吃店、找換店租用。
在采訪期間，不止一位香港市民或業(yè)界人士建議記者去看看香港最貴的地鋪(一樓商鋪)——銅鑼灣怡和街三角地。
記者到這里的時(shí)候正是下午兩點(diǎn)鐘前后，驕陽(yáng)似火。崇光百貨東側(cè)，怡和街和記利佐治街構(gòu)成了一個(gè)三角地帶，其“尖部”貌不驚人，有大約四五平方米，三位婦女在賣(mài)果汁、熟魚(yú)丸、熟牛肉丸、雪糕等。這就是香港的“鋪王”了。記者幾年前曾經(jīng)在這里逛過(guò)夜市，晚上人山人海，來(lái)這里買(mǎi)零食的人川流不息，至今仍有印象。但現(xiàn)在是中午，客流量不算很大。據(jù)稱(chēng)這里的月租金達(dá)到1.5萬(wàn)元／平方米。
中原地產(chǎn)聯(lián)席董事黃良升說(shuō)，香港的商鋪，最貴的多是賣(mài)零食的。這種行業(yè)利潤(rùn)毛利很高，比如一杯果汁成本只要1元，卻能賣(mài)9元，但賺到8元有7元要用來(lái)交鋪?zhàn)猓宰钯嶅X(qián)的還是業(yè)主。他說(shuō)不清楚這個(gè)鋪王的月租究竟是多少，只是在報(bào)紙上見(jiàn)過(guò)招租廣告，上面的價(jià)格可能有業(yè)主自我炒作的成分。
中高檔物業(yè)內(nèi)的商鋪，因樓層和地段不同而各異。像太古城中心里的商鋪，月租金為1000至5000元／平方米不等。
寫(xiě)字樓成交量料創(chuàng)新高
據(jù)美聯(lián)物業(yè)的研究，受香港經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的刺激，香港甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格自2006年1月起進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)期，當(dāng)年內(nèi)分別上漲9%和10%。今年由于甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)過(guò)少，造成中環(huán)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，價(jià)格高企不下。今年國(guó)際金融中心月租達(dá)1800元／平方米，已經(jīng)超過(guò)1997年水平。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)今年第二季度寫(xiě)字樓成交量將突破去年水平，成交金額可望創(chuàng)下1997年樓市高峰期后的新高，預(yù)計(jì)中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓每平方米售價(jià)將挑戰(zhàn)14萬(wàn)元水平。
美聯(lián)物業(yè)正在代理出售的一間寫(xiě)字間，位于上環(huán)干諾道中信德中心——招商局大廈21樓，面朝維多利亞灣，163平方米，二手毛坯房，樓齡22年，售價(jià)要1305.6萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米8萬(wàn)元。
售樓員劉志威說(shuō)，跟過(guò)去相比這個(gè)價(jià)格還算低的。這一帶寫(xiě)字樓的售價(jià)、租金比1997年最高峰時(shí)還低30%左右。最近成交的西翼中心上的一套寫(xiě)字間，每平方米8萬(wàn)元，比1997年時(shí)的價(jià)格還低50%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，香港7月份二手私人住宅平均月租金為140元／平方米。
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