10月27日，在北京市某未封頂樓盤(pán)的售樓處，記者發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)不能像以前那樣隨便出入。該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商作出新規(guī)定，需要憑首付款發(fā)票才能入內(nèi)。
本報(bào)26日刊發(fā)《未封頂樓盤(pán)不能辦個(gè)人住房商業(yè)貸款》的報(bào)道，在房地產(chǎn)界和金融界產(chǎn)生了巨大的波動(dòng)，消費(fèi)者紛紛向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行咨詢，甚至抗議。
北京市銀監(jiān)局為什么會(huì)突然重申人民銀行121號(hào)文件？為什么限制的是9家股份制商業(yè)銀行而不是所有的銀行？
到目前為止，北京市銀監(jiān)局還沒(méi)有公開(kāi)對(duì)此事作出任何說(shuō)明，許多銀行工作人員也在進(jìn)行猜測(cè)。
據(jù)了解，今年8月，北京市銀監(jiān)局曾對(duì)在京商業(yè)銀行進(jìn)行過(guò)一次個(gè)貸業(yè)務(wù)檢查，并稱發(fā)現(xiàn)了很多不規(guī)范的做法，于是就有了9月27日“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況通報(bào)會(huì)”。知情人士透露，在會(huì)上，北京市銀監(jiān)局某處處長(zhǎng)曾這樣解釋叫停9家股份制商業(yè)銀行辦個(gè)人住房商業(yè)貸款的原因：因?yàn)檫@9家銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。
這似乎是一個(gè)冠冕堂皇的理由。在我國(guó)，股份制商業(yè)銀行共有12家，其中浙商銀行、恒豐銀行不在北京且實(shí)力弱小，交通銀行則被業(yè)內(nèi)稱為第五家國(guó)有商業(yè)銀行。從業(yè)務(wù)量上看，國(guó)有四大銀行的存款和貸款占整個(gè)市場(chǎng)份額的50%左右，再加上交通銀行，這個(gè)數(shù)字達(dá)到66%。從這點(diǎn)上看，9家股份制商業(yè)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力確實(shí)沒(méi)有國(guó)有四大銀行和交通銀行強(qiáng)。
但北京市銀監(jiān)局并沒(méi)有表示該項(xiàng)政策會(huì)對(duì)9家股份制商業(yè)銀行之外的其他銀行網(wǎng)開(kāi)一面。畢竟，121號(hào)文件針對(duì)的是所有商業(yè)銀行。
事實(shí)上，早在2003年，人民銀行就發(fā)布了121號(hào)文件，明確規(guī)定，為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫�(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。然而，3年后的今天，北京市金融機(jī)構(gòu)才開(kāi)始實(shí)施這一規(guī)定。
沒(méi)有人解釋，央行的這項(xiàng)重要規(guī)定，為什么3年前發(fā)出，今日才開(kāi)始執(zhí)行。
央行報(bào)告：很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題都源自預(yù)售制度
2005年8月15日，人民銀行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來(lái)自銀行貸款。以此計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。
該報(bào)告建議取消商品房預(yù)售制度，理由是“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度”。
此外，有數(shù)據(jù)顯示，2004年房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有16%左右是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，80%以上資金來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行貸款。從資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)看，1997年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)75%，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率甚至高達(dá)80%以上。
就在央行報(bào)告發(fā)布9天后，建設(shè)部新聞發(fā)言人就明確表態(tài)：商品房預(yù)售制度暫不取消。該新聞發(fā)言人稱，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度。從10多年的實(shí)踐看，這一制度與我國(guó)國(guó)情是適應(yīng)的，目前還不能取消。
不僅如此，該新聞發(fā)言人認(rèn)為央行發(fā)布此觀點(diǎn)并不是很謹(jǐn)慎，取消預(yù)售制度會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，這與國(guó)務(wù)院的方針不符。他覺(jué)得，央行出臺(tái)此意見(jiàn)事先應(yīng)與建設(shè)部商討一下。
也許是因?yàn)樾枰孪韧ㄔO(shè)部商討，人民銀行至今還未公布《2005中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。
但在今年3月，在十屆全國(guó)人大四次會(huì)議上，全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行南寧中心支行行長(zhǎng)白鶴祥等33位代表聯(lián)名向大會(huì)提交議案，建議修改《城市房地產(chǎn)管理法》，取消商品房預(yù)售制度。
“從政策背后的理念、追求的目標(biāo)和實(shí)際作用來(lái)看，央行和建設(shè)部的規(guī)定存在不相容的地方。”中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海說(shuō)，我們的宏觀調(diào)控在制度上有缺陷。
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