中新網(wǎng)12月5日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，房價居高不下，一些地方政府和房地產(chǎn)商獲巨大收益的同時普通居民只能望樓興嘆。有關(guān)專家指出，下一步應(yīng)采取“精確制導(dǎo)”調(diào)控措施，從改善供求關(guān)系入手，著力解決房價過高問題。

　　利用稅收調(diào)控抑制投機(jī)性需求

　　報道稱，目前房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在雙重矛盾有關(guān)。專家指出，之所以出現(xiàn)這種異�，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華建議，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行，在調(diào)控需求方面應(yīng)將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。國家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價收益的一大部分回饋給社會。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣認(rèn)為，國家還應(yīng)在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)適當(dāng)征收消費稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機(jī)需求和過度消費行為。但同時王小廣建議，國家在征收消費稅時應(yīng)確定一個上限，如人均20平方米可以不征稅，超過這個上限則按累進(jìn)制征稅。

　　保障經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)不低于70%

　　報道同時指出，目前，中國房地產(chǎn)市場的最大問題是供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不對應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計，中國250個地級以上城市中，70%還沒有完全實施廉租住房制度，保障面不到4%；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，目前只占商品住宅總投資的5%。

　　有關(guān)專家指出，只有加大經(jīng)濟(jì)適用房的投入量，才能有效改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，起到平抑房價的作用，同時又不至于減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模，影響經(jīng)濟(jì)增長速度，從而較好地平衡公眾利益與經(jīng)濟(jì)利益。

　　據(jù)悉，為了保證中低價位、中小套型普通商品房的供應(yīng)量，國家今年5月出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定，中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的年度土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；同時，繼續(xù)停止別墅類項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

　　報道指出，但是，為了追求經(jīng)濟(jì)增長，一些地方仍在想方設(shè)法縮減經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)，至今未使上述政策得到真正執(zhí)行。

　　加快發(fā)展住房二三級市場

　　業(yè)界人士透露，目前歐美國家房地產(chǎn)交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進(jìn)入住房二級市場，但中國住房二級市場的交易量卻明顯偏低。

　　專家建議，今后國家應(yīng)采取一系列有針對性的政策措施，加快發(fā)展住房二、三級市場，如建立一個優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節(jié)，降低交易費用；制定嚴(yán)格而切實有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場準(zhǔn)入制度；健全住房交易市場法律法規(guī)，促進(jìn)住房交易市場形成健康有序的流通秩序等。

　　此外，國家還應(yīng)重視實施“差價換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預(yù)先訂房”“流通現(xiàn)房”等多種銷售方式，從而實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的供求平衡。

　　適度調(diào)整住房消費信貸政策

　　央行上�？偛孔钚陆y(tǒng)計數(shù)字顯示，今年第三季度以來，隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款投向結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，商業(yè)用房開發(fā)貸款投放力度明顯大于住房開發(fā)貸款。

　　國家行政學(xué)院朱國仁教授指出，宏觀調(diào)控措施具有滯后效應(yīng)。目前在中國，仍是政府、房地產(chǎn)商、購房者三方對峙的敏感時期，如果房價漲勢仍然不降，人們勢必聯(lián)想到新一輪調(diào)控措施出臺的可能。

　　建設(shè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，今后建行將更加注重對房地產(chǎn)市場趨勢性的分析和判斷，在風(fēng)險可控前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面，繼續(xù)向住宅市場要份額、要效益，進(jìn)一步加大住宅信貸投入在開發(fā)貸款中的占比；同時，實行差別化服務(wù)，今年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場發(fā)展良好的重點城市。

　　中國銀監(jiān)會負(fù)責(zé)人則表示，今后將進(jìn)一步發(fā)揮信貸政策的調(diào)控作用，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置三年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房價過快上漲，監(jiān)管部門還將視情況有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。(張曉松 謝登科 陳莉)