北五環(huán)

　　東西住宅各有千秋

　　北五環(huán)沿線分為東、西兩大住宅區(qū)。其中東北五環(huán)毗鄰占地680公頃的奧林匹克公園，受奧運(yùn)會(huì)利好效應(yīng)影響，周邊區(qū)域的生態(tài)環(huán)境、交通條件、商業(yè)配套迅速得到完善，開發(fā)商競(jìng)相進(jìn)駐。由北辰、萬科寡頭壟斷開發(fā)建設(shè)逐漸發(fā)展到國奧投資、世茂、萬達(dá)集團(tuán)、凱德置地、保利、富力等眾多品牌企業(yè)的激烈角逐，又到越來越多的中小開發(fā)商開始涌入，使得該區(qū)域百家爭鳴，產(chǎn)品日漸多元，形成了著名的奧北居住區(qū)。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，目前東北五環(huán)亞奧板塊在售項(xiàng)目以普通住宅和高檔公寓類項(xiàng)目為主，在售項(xiàng)目并不多，普通住宅類項(xiàng)目以潤澤悅溪為主，價(jià)格在16000元/平方米上下。盡管如此，奧北區(qū)域普通住宅的存量仍然超過百萬平方米，包括總體量30萬平方米的天潤福熙大道、60萬平方米的北京華貿(mào)城項(xiàng)目以及以LOFT產(chǎn)品為主的合立方等純新項(xiàng)目均計(jì)劃在近期首次亮相，而老項(xiàng)目中山水LAVIE、媒體村公寓處于銷售真空期，后期也將陸續(xù)推出。在售公寓項(xiàng)目包括大湖公館、國奧村等項(xiàng)目，價(jià)格在25000-32000元/平方米區(qū)間，多以單套面積在150平方米以上的大戶型為主，剩余存量不多。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，地處東北五環(huán)的奧北居住區(qū)豐富的產(chǎn)品類型，能夠覆蓋從中端消費(fèi)客群到城市中產(chǎn)階層的主流購買力，成熟的綜合配套有效提升了區(qū)域的整體價(jià)值，還存在一定的升值空間。

　　西北五環(huán)周邊分布著中關(guān)村科技園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等幾大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)域內(nèi)購買力一直頗為強(qiáng)勁，包括保利、華潤等大型開發(fā)企業(yè)相繼競(jìng)得了該區(qū)域的大體量地塊進(jìn)行開發(fā)。但正是由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項(xiàng)目以80萬-120萬平方米的超級(jí)大盤為主，大盤普遍采用分批放量的銷售方式，供應(yīng)周期長的特點(diǎn)反而造成了短期內(nèi)區(qū)域供應(yīng)匱乏的局面。在售項(xiàng)目中幾個(gè)早期項(xiàng)目，包括富力桃園、上第MOMA、觀澳園等均處于尾盤消化階段，在售的住宅類型項(xiàng)目包括保利西山林語、THE HOUSE紅東方、橡樹灣等價(jià)格在15000-19000元/平方米之間。供需形勢(shì)的惡化使得一些項(xiàng)目將公建、商業(yè)用地改為住宅產(chǎn)品銷售，包括強(qiáng)佑清河新城、上奧世紀(jì)中心、上第MOMA等項(xiàng)目在售部分均是商住樓形式，產(chǎn)權(quán)年限分別是40年或50年，售價(jià)在10500-14800元/平方米區(qū)間，略低于住宅類項(xiàng)目。

　　目前西北五環(huán)周邊可用于房地產(chǎn)開發(fā)的存量地塊很少，商品房項(xiàng)目逐步沿八達(dá)嶺高速路向北延伸，而西北五環(huán)周邊短期商品房供不應(yīng)求的局面很難得到緩解，在售項(xiàng)目價(jià)格有望進(jìn)一步走高。

　　西五環(huán)

　　改善型需求為主

　　西五環(huán)的供應(yīng)主要集中在西長安街沿線和阜石路沿線，前者有融景城、詩景長安、CRD銀座等項(xiàng)目，后者有鼎城·e托邦、璟上璟等項(xiàng)目。記者了解到，這一區(qū)域以改善型需求為主，所以，產(chǎn)品多數(shù)以三居的大戶型為主，但也不乏90平方米以下的中小戶型，CRD銀座和璟上璟還有LOFT的產(chǎn)品。交通方面，地鐵1號(hào)線、五環(huán)路、阜石路、蓮石路將西五環(huán)與各個(gè)區(qū)域連接起來。商業(yè)配套方面，隨著石景山萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)、當(dāng)代商城和臺(tái)灣街的入駐，該區(qū)域生活便利度提升較快。