一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)適房、限價房可以通過直接銷售，回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉淀，因而吸引民間資本參與更顯迫切。

　　拓展融資渠道

　　多位業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)承擔(dān)保障房建設(shè)的首要責(zé)任，在對保障房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格等設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的前提下，讓保障房市場面向國企、民企平等開發(fā)，形成良性競爭局面。此外，政府應(yīng)建立更合理的利益激勵和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，減少企業(yè)在融資、建設(shè)、銷售過程中的不確定因素。

　　上海愛建房地產(chǎn)公司總經(jīng)理萬雯娟認(rèn)為，應(yīng)通過金融創(chuàng)新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風(fēng)險。她說，從現(xiàn)金序列分析、公共租賃房建設(shè)類似于銀行的分期貸款業(yè)務(wù)，政府先投資建設(shè)公共租賃房，然后再通過租金逐漸收回建設(shè)投入。在政府財(cái)政緊張時，最好的辦法是政府去“分期借款”，而渠道可以選擇“資產(chǎn)證券化”：首先可以由政府與開發(fā)商簽訂協(xié)議，再由開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)公租房，完工后將公租房所有權(quán)移交給政府，政府再將公租房打包并附上每年支付收益的財(cái)政擔(dān)保，將這個資產(chǎn)包整體出售給資產(chǎn)證券化平臺，但政府仍然保留經(jīng)營資產(chǎn)包的義務(wù)。然后，資產(chǎn)證券化平臺以資產(chǎn)包為基礎(chǔ)，向社會公開發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金，政府用資產(chǎn)包的出售收入(即募集的社會資金)來支付開發(fā)商的建設(shè)款項(xiàng)。資產(chǎn)包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產(chǎn)管理公司或其他有誠信的公司操作。萬雯娟說，政府在此過程中需要付出的除了土地，還有補(bǔ)貼資產(chǎn)包的收益。

　　民革上海市委副主委李世耀建議，探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”方式，發(fā)行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具流動性的證券，促進(jìn)民間儲蓄向投資轉(zhuǎn)化，可有效提高保障房資金籌集量。

　　“國企主導(dǎo)”模式

　　近年來，上海著力探索保障房配建商品房建設(shè)路徑，調(diào)動了企業(yè)積極性，使這一民生工程得以良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　2009年，上海市開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房400萬平方米，配套商品房836萬平方米，合計(jì)占全年住宅開工量的近60%，為歷年來最高。2010年，上海計(jì)劃再開工建設(shè)經(jīng)適房400萬平方米、配套商品房800萬平方米，兩類保障房開工量預(yù)計(jì)占今年全市住宅開工量的60%。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生說，目前上海的保障房建設(shè)已形成“國企主導(dǎo)”的良性模式，可以完成既定任務(wù)。

　　以經(jīng)適房為例，截至去年年底，上海已累計(jì)完成經(jīng)適房開工量605萬平方米，主要由三大塊組成：一是松江泗涇、寶山顧村、南匯(現(xiàn)已并入浦東)周康航、浦東曹路等六大基地，共370萬平方米左右；二是由各區(qū)自行建設(shè)，約15個項(xiàng)目、80萬平方米；三是盤活存量土地或利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后新開工的項(xiàng)目，約150萬平方米。上述三大類項(xiàng)目均全部或絕大部分由國企承擔(dān)開發(fā)建設(shè)。

　　上海城投置地(集團(tuán))有限公司2003年獲得松江泗涇基地地塊，2004年，這個項(xiàng)目被納入上海配套商品房基地，名為“新凱家園”。一期工程共30萬平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期項(xiàng)目建筑面積約29萬平方米，經(jīng)適房和配套商品房分別占40%和60%。已竣工的1464套經(jīng)適房，是上海首批試點(diǎn)銷售的經(jīng)適房源。