位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的歐陸經(jīng)典小區(qū)在交付使用1年多后，小區(qū)熱水仍無(wú)法正常使用，這讓業(yè)主們痛苦不堪。自2005年12月起,包括著名影星劉蓓在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主們一怒之下，陸續(xù)將開(kāi)發(fā)商——北京太合龍脈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“太合龍脈公司”)告上了法庭。
今天，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院立案庭公開(kāi)舉行了督促履行款發(fā)還儀式，至此，歐陸經(jīng)典“熱水”官司塵埃落定，67名業(yè)主成功拿回了開(kāi)發(fā)商因延遲供熱水所支付的總額達(dá)230余萬(wàn)元的違約金。
上午近11時(shí)，當(dāng)72歲的楊貞性老人從北京市朝陽(yáng)區(qū)法院法官的手中領(lǐng)到36147元違約金時(shí)，她緊鎖的眉頭一下子舒展開(kāi)來(lái)。
2004年3月9日，楊貞性老人與開(kāi)發(fā)商太合龍脈公司簽訂了商品房買賣合同。該合同規(guī)定，“在房屋交付使用后3個(gè)月內(nèi)，生活熱水可正常使用”。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件的，在達(dá)到使用條件前，太合龍脈公司應(yīng)向老人每日按購(gòu)房款總數(shù)的萬(wàn)分之二支付違約金。
2004年12月10日，太合龍脈公司將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北苑路170號(hào)的歐陸經(jīng)典小區(qū)某單元某居室交付老人使用。根據(jù)商品房買賣合同的約定，太合龍脈公司最遲應(yīng)于2005年3月10日提供正常的生活熱水，但太合龍脈公司直至2005年11月22日才向老人提供生活熱水。這給老人造成了諸多不便。老人在與太合龍脈公司多次交涉無(wú)果后，將對(duì)方告上法庭。
案件在審理過(guò)程中，老人和被告太合龍脈公司對(duì)于生活熱水達(dá)到使用條件的標(biāo)準(zhǔn)——“可正常使用”的理解存在爭(zhēng)議。
法院最終認(rèn)為，“可正常使用”應(yīng)是能實(shí)際投入使用且是正常使用，而非僅是具備待開(kāi)通條件。至2005年11月21日，老人所在小區(qū)才得到熱力公司的供水公告，老人至此才能對(duì)熱水進(jìn)行正常使用，被告應(yīng)對(duì)遲延供熱水承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因雙方當(dāng)事人未約定將熱力公司是否供熱作為生活熱水可正常使用的前提條件，故被告太合龍脈公司關(guān)于其已依法履行了使生活熱水可投入使用的義務(wù)、熱水無(wú)法供應(yīng)是供熱單位的原因與其無(wú)關(guān)的辯稱不予采用。
與楊貞性老人的案件審理相類似，在歐陸經(jīng)典小區(qū)其他業(yè)主訴太合龍脈公司的案件審理過(guò)程中，太合龍脈公司分別以“開(kāi)發(fā)商在交付房屋后入住率達(dá)到70%，為提供供應(yīng)熱水的條件”、“遲延供水系熱力公司的原因，自己不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”、“違約金數(shù)額約定過(guò)高”等理由進(jìn)行抗辯。
法院經(jīng)過(guò)審理最終判決太合龍脈公司構(gòu)成違約，并判令該公司向小區(qū)業(yè)主支付違約金2萬(wàn)~4萬(wàn)元不等。
但讓業(yè)主們沒(méi)有想到的是，在案件審結(jié)后，太合龍脈公司并未主動(dòng)履行判決確定的給付義務(wù)。截至今年4月23日，67名業(yè)主陸續(xù)持一審生效判決書來(lái)到朝陽(yáng)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，且個(gè)案執(zhí)行金額均在3萬(wàn)~4萬(wàn)元，申請(qǐng)執(zhí)行的總金額高達(dá)230余萬(wàn)元。
其間，經(jīng)朝陽(yáng)區(qū)法院立案法官督促，在2月14日、3月22日和4月9日，太合龍脈公司分3次向法院交納的執(zhí)行款則僅有100萬(wàn)元。同時(shí)，該公司還表示，由于資金周轉(zhuǎn)困難，難以繼續(xù)主動(dòng)履行。面對(duì)與申請(qǐng)執(zhí)行標(biāo)的之間巨大的“缺口”，立案法官展開(kāi)了積極的“攻心戰(zhàn)”。
在業(yè)主來(lái)到朝陽(yáng)法院申請(qǐng)執(zhí)行的當(dāng)天，朝陽(yáng)法院?jiǎn)?dòng)該院特有的督促履行工作機(jī)制，立案法官在第一時(shí)間與太合龍脈公司取得了聯(lián)系，向其送達(dá)了督促履行通知書，并明確告知該公司應(yīng)履行的法定義務(wù)以及不履行的法律后果，敦促該公司履行生效判決確定的義務(wù)。
自今年3月21日起，北京朝陽(yáng)法院對(duì)經(jīng)督促拒不履行法定義務(wù)的被執(zhí)行人加大執(zhí)行力度，一旦被執(zhí)行人經(jīng)法院立案法官督促履行后仍拒不履行法定義務(wù)，他們將面臨著強(qiáng)制執(zhí)行以及各類高限處罰。在此情況下，太合龍脈公司不得不表示，愿意自動(dòng)履行，但需一定時(shí)間籌備。
許多業(yè)主因這起“熱水官司”在法院立案前就申請(qǐng)了訴前的財(cái)產(chǎn)保全，可在朝陽(yáng)區(qū)法院采取保全措施后，發(fā)現(xiàn)太合龍脈公司賬戶內(nèi)只有73萬(wàn)余元的資金。
立案法官立即與太合龍脈公司聯(lián)系，要求其在有財(cái)產(chǎn)、有能力的前提下，履行生效判決。在法官耐心的疏導(dǎo)和說(shuō)服教育下，太合龍脈公司于4月13日才將71萬(wàn)余元交至法院。
與此同時(shí)，另一路來(lái)自執(zhí)行庭的消息則讓法官們感到“振奮人心”。4月24日，立案法官?gòu)膱?zhí)行庭得知太合龍脈公司因其他糾紛，系另一起執(zhí)行案件的申請(qǐng)執(zhí)行人，而該案已順利執(zhí)結(jié)，并有65萬(wàn)余元的債權(quán)在執(zhí)行庭尚未發(fā)還該公司。
針對(duì)這一新的財(cái)產(chǎn)線索，立案法官又開(kāi)始了針對(duì)太合龍脈公司的說(shuō)服工作，并最終促使太合龍脈公司同意將這65萬(wàn)余元的執(zhí)行案款直接支付業(yè)主的違約金。
至此，自4月9日起，北京歐陸經(jīng)典小區(qū)67名業(yè)主為維權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行的總計(jì)230余萬(wàn)元違約金得以全部落實(shí)。(何春中)
