“不是我不明白，這世界變化快”，“北京北”的業(yè)主們就遇到這樣一個(gè)不明不白的事：開(kāi)發(fā)商在售樓的時(shí)候說(shuō)是要建網(wǎng)球場(chǎng)的地方，卻突然通知要建設(shè)一個(gè)開(kāi)閉站(電力設(shè)施，指只有接通斷開(kāi)功能的配電站)。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“北京北”并不是一個(gè)特例，在北京的住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃的情況屢屢發(fā)生，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，這樣的情況能占到北京住宅小區(qū)總數(shù)量的80%左右。
天上掉下個(gè)開(kāi)閉站
“買(mǎi)樓的時(shí)候我為什么不知道？怎么突然多出了一個(gè)開(kāi)閉站呢？真像天上掉下來(lái)的一樣�！薄氨本┍薄钡囊幻麡I(yè)主小范對(duì)記者說(shuō)，“北京北”的開(kāi)發(fā)商在銷售4、5、7、8、10號(hào)樓時(shí)明確社區(qū)內(nèi)包含網(wǎng)球場(chǎng)，并在沙盤(pán)上明示了具體位置，但最近卻發(fā)通知說(shuō)，要在原網(wǎng)球場(chǎng)的位置，建設(shè)一個(gè)10KV開(kāi)閉站。
在業(yè)主看來(lái)，小區(qū)內(nèi)建設(shè)如此大的開(kāi)閉站不僅侵占了大家的公攤面積，而且降低了本小區(qū)的居住品質(zhì)，減少了小區(qū)住房的升值空間。
“既然之前的規(guī)劃要建設(shè)開(kāi)閉站，為什么在賣房的時(shí)候不告訴我們，如果知道有開(kāi)閉站，我就不會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)。這算不算是欺詐行為呢？”小范對(duì)記者說(shuō)。
對(duì)于突然增加的、建在網(wǎng)球場(chǎng)位置的開(kāi)閉站，“北京北”的開(kāi)發(fā)商新天麓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的解釋是：20平方米左右的新建小區(qū)必須建電力開(kāi)閉站，10KV的電力形成的電磁場(chǎng)對(duì)人體的健康沒(méi)有影響。
在一份由新天麓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司起草的《10kv開(kāi)閉站釋疑》的書(shū)面材料中，記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商反復(fù)強(qiáng)調(diào)了開(kāi)閉站的建設(shè)是“經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的嚴(yán)格審批的，滿足北京市建筑和規(guī)劃規(guī)范要求”，“開(kāi)閉站的報(bào)批程序自始至終都是在政府規(guī)定的范圍內(nèi)正常進(jìn)行”。
“作為開(kāi)閉站的用地早在總體規(guī)劃審批中已明確標(biāo)為‘市政站點(diǎn)’，開(kāi)閉站是對(duì)已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批的小區(qū)總體規(guī)劃中‘市政站點(diǎn)’功能的進(jìn)一步深化和明確，因此開(kāi)閉站不是新增加的建筑�！痹摴居嘘P(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己也很委屈。按照他們的說(shuō)法，10號(hào)樓和11號(hào)樓之間的“市政站點(diǎn)”在2006年10號(hào)樓開(kāi)盤(pán)前就已經(jīng)確定了，至于這個(gè)市政站點(diǎn)究竟是做什么的，多大規(guī)模，他們不知道，當(dāng)然也談不上隱瞞了。
難找的“規(guī)劃部門(mén)”
開(kāi)閉站的建設(shè)真的是如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，是“經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的嚴(yán)格審批”嗎？
“開(kāi)發(fā)商在書(shū)面材料中強(qiáng)調(diào)，二十萬(wàn)平米左右的小區(qū)必須建開(kāi)閉站，但開(kāi)發(fā)商在這里忽略了開(kāi)閉站的規(guī)模，他們要建的可是個(gè)280平米、可能要為周邊小區(qū)供電的開(kāi)閉站��！”“北京北”的一名業(yè)主張先生對(duì)記者說(shuō)。
他的疑問(wèn)是：這樣的開(kāi)閉站應(yīng)該屬于市政公用設(shè)施，怎么會(huì)建在我們住宅小區(qū)內(nèi)？
“北京北的事情我們知道一些，業(yè)主曾經(jīng)到我們這里信訪過(guò)�！�7月4日，昌平區(qū)規(guī)劃局綜合科的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。
“關(guān)于開(kāi)閉站，開(kāi)發(fā)商在審定設(shè)計(jì)方案的時(shí)候是有的，但他們給業(yè)主看的沙盤(pán)是沒(méi)有的。至于應(yīng)不應(yīng)該建？建設(shè)多大，這是管理科的事，他們負(fù)責(zé)審批，你應(yīng)該問(wèn)他們。據(jù)我所知，目前開(kāi)閉站還沒(méi)有批�！痹撊耸空f(shuō)。
記者隨后和管理科聯(lián)系，得到的答復(fù)是：這是市政科的事，包括業(yè)主的有關(guān)信訪都是由他們回復(fù)的。
“我們科主要是負(fù)責(zé)大的、區(qū)域性的市政工作，而北京北的市政只屬于小區(qū)的配套設(shè)施，不在我們的審批范圍，具體哪個(gè)科室在辦，我也不清楚。但從程序上看肯定是沒(méi)有什么問(wèn)題的。”市政科的一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。
但他同時(shí)告訴記者，開(kāi)發(fā)商所提到的總體規(guī)劃只是一個(gè)上游規(guī)劃，而開(kāi)閉站是控制性規(guī)劃，應(yīng)該是在賣房之前有一個(gè)明確的公示。作為小區(qū)的配套站點(diǎn)，開(kāi)閉站放在哪里要看開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的協(xié)調(diào)結(jié)果。
記者希望就開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“已取得了規(guī)劃部門(mén)就建設(shè)10KV開(kāi)閉站的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)”，求證區(qū)規(guī)劃局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。辦公室有關(guān)人員的答復(fù)是：這需要聯(lián)系市規(guī)委，我們領(lǐng)導(dǎo)接受采訪必須要經(jīng)過(guò)市規(guī)委的同意。
規(guī)劃部門(mén)的答復(fù)讓一些業(yè)主很失望�！拔矣X(jué)得在這樣的矛盾糾葛中，政府有不可推卸的責(zé)任，正是因?yàn)檎?zé)任的缺失才給開(kāi)發(fā)商的違規(guī)操作提供了空間，而業(yè)主卻只能對(duì)既定的結(jié)果進(jìn)行微弱的維權(quán)和反抗�！睒I(yè)主范先生對(duì)記者說(shuō)。
面對(duì)規(guī)劃變更，政府應(yīng)有所作為
7月3日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)在京發(fā)布《12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告顯示：被調(diào)查的12個(gè)城市中，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)住房屋的開(kāi)發(fā)商廣告宣傳內(nèi)容的誠(chéng)信滿意度指數(shù)為62.50，對(duì)開(kāi)發(fā)商廣告宣傳內(nèi)容的兌現(xiàn)程度評(píng)價(jià)“一般”。
記者在采訪中了解到，涉及房地產(chǎn)商誠(chéng)信的“小區(qū)規(guī)劃變更”現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中屢屢發(fā)生，北京的太月園社區(qū)、美麗園社區(qū)都曾因此而引起大眾的廣泛關(guān)注。
一位房地產(chǎn)人士也告訴記者，“小區(qū)規(guī)劃”往往是開(kāi)發(fā)商手中的一個(gè)“誘餌”，等業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，開(kāi)發(fā)商亦有應(yīng)對(duì)之術(shù)。
“業(yè)主可以退房，我們可以按有關(guān)約定賠償，但現(xiàn)在我們的房子可以賣8000多，對(duì)我們沒(méi)有損失，有損失的倒是業(yè)主。”新天麓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一位銷售人員對(duì)記者說(shuō)。
“很明顯，這是迫使業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲的行情面前放棄追究責(zé)任�！痹摲康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
“這樣的事情太多了。有承諾的設(shè)施‘消失’的，有原本沒(méi)有的設(shè)施突然‘出現(xiàn)’的。”北京著名的房地產(chǎn)律師秦兵對(duì)記者說(shuō)。
根據(jù)他多年從事房地產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)，秦兵透露，在北京，大約有80%左右小區(qū)存在規(guī)劃變更的情況。
秦兵說(shuō)，雖然《商品房銷售管理辦法》早有規(guī)定，商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃。然而，卻并未明確規(guī)定如何去規(guī)范行政規(guī)劃部門(mén)的行為，出了問(wèn)題，購(gòu)房者也不知該找誰(shuí)說(shuō)理。
“規(guī)劃頻繁變更的一個(gè)很大的原因，在于有關(guān)部門(mén)不承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有壓力，沒(méi)有相關(guān)的制約機(jī)制。”秦兵說(shuō)。在他看來(lái)，一些名氣大的開(kāi)發(fā)商，往往因有巨大的資金而得到政府某些部門(mén)的特殊“優(yōu)待”，某些部門(mén)甚至給這些開(kāi)發(fā)商大開(kāi)“綠燈”。
“政府部門(mén)應(yīng)該為大眾服務(wù)，面對(duì)掌握絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和資源的開(kāi)發(fā)商，面對(duì)絕對(duì)的賣方市場(chǎng)，如果政府部門(mén)還不站在民眾的一邊，民眾將何去何從？維權(quán)又有何意義？”業(yè)主范先生對(duì)記者說(shuō)。
在他看來(lái)，能否讓政府部門(mén)更好地承擔(dān)管理者的職責(zé)，減少違規(guī)事件的發(fā)生可能才是根本，畢竟沒(méi)有業(yè)主愿意去抗議去上訪去維權(quán)，大多數(shù)人只想有個(gè)安定的家。
秦兵認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商之所以敢這么做，就是因?yàn)闃I(yè)主不能聯(lián)合起來(lái)。所以當(dāng)前的關(guān)鍵是業(yè)主自己組織起來(lái)，成立業(yè)主委員會(huì)，保護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)要明確簽訂維權(quán)協(xié)議，自己開(kāi)展維權(quán)活動(dòng)。否則一定失敗。
