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保障性住房攪動(dòng)樓市 開發(fā)商對(duì)于定房價(jià)也迷茫?
2007年04月20日 15:22 來源:新京報(bào)


    4月11日,北京已推出84萬平米租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、建筑面積110萬平米的3塊“兩限地”等。北京保障性住房全面開花,中低收入者受益。據(jù)悉,3月底,北京首批推出三塊“兩限房”用地,規(guī)劃建筑面積約110萬平方米,預(yù)計(jì)可提供約92萬平方米“兩限房”,并配建約4.8萬平米廉租房。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  是什么導(dǎo)致了北京四月樓市“異象”紛呈呢?歸結(jié)起來有四大原因。首先是北京政府出臺(tái)的關(guān)于保障性住房若干舉措,首批限價(jià)房地塊也上市了,攪起市場(chǎng)層層波浪。第二是來自奧運(yùn)的影響,“傳聞”鬧得開發(fā)商心里也沒有底,誰也不知道奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)會(huì)不會(huì)跌。第三是老百姓的心理,持幣觀望的人越來越多大家買房已不像之前那么沖動(dòng)。最后是牛氣沖天的股市讓不少投資房產(chǎn)的人轉(zhuǎn)行“追!薄

  [原因1]

  首批限價(jià)房地塊終于正式入市了

  北京樓市四月亂相與北京市春節(jié)以后出臺(tái)的一系列政策有關(guān)。北京市政府依據(jù)中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的基本精神,加快了限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房等住房政策的改革,并加大了相關(guān)住宅的供應(yīng)量。

  4月7日,北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人透露,今年北京市將新開工建設(shè)300萬平方米“兩限”商品房、200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、30萬平方米廉租房。目前已選定保障性住房項(xiàng)目30多個(gè)。而在此之前,北京市首批限價(jià)房地塊在醞釀了一年之后,終于發(fā)布招標(biāo)公告正式入市。海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)各一塊、總共約110萬平方米的限價(jià)地塊的推出,徹底改變了購房者的心理預(yù)期,購房者的購買需求被再一次延續(xù)。

  政府細(xì)則的執(zhí)行,再一次在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)攪動(dòng)起了層層波浪。

  [原因2]

  誰能保證奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)不跌

  進(jìn)入2007年4月,距離2008年北京奧運(yùn)會(huì)只有400多天的時(shí)間,此前一直在業(yè)內(nèi)盛傳的“奧運(yùn)前部分城區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目將限制建設(shè)”的傳聞,促使了不少房地產(chǎn)開發(fā)商集中推出住宅。“我并沒有看到相關(guān)文件,但我負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目必須控制風(fēng)險(xiǎn)加快資金回籠,二期開盤后就已經(jīng)加大了推盤的力度!蹦铣悄稠(xiàng)目的開發(fā)商這樣表示。

  在北京開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商都無法回避明年奧運(yùn)會(huì)項(xiàng)目的直接影響。政策層面限建的傳聞使得北京大量項(xiàng)目想在奧運(yùn)前清盤銷售或者開盤銷售,奧運(yùn)成為京城開發(fā)商和外埠開發(fā)商惟一不同的坎。另外,在北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還盛傳奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)會(huì)有一定的理性回歸。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,奧運(yùn)會(huì)的舉辦給北京帶來了大量的臨時(shí)住房需求,這些臨時(shí)需求助長了房價(jià),一旦奧運(yùn)會(huì)結(jié)束房價(jià)是否會(huì)應(yīng)聲而落,開發(fā)商心里也沒有底,“誰能保障奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)不跌?”一位開發(fā)商這樣問記者。于是大家盡可能趕在奧運(yùn)前開盤銷售。

  [原因3]

  限價(jià)房快推出了,買房再等等吧

  “本來我準(zhǔn)備買套新康園的二手房,均價(jià)7400元/平米左右,但現(xiàn)在聽說西三旗要推出限價(jià)商品房,每平米均價(jià)才6000多,又是新房,所以我暫停了買房計(jì)劃,看看限價(jià)房推出之后周邊的情況再定!痹21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店,一位購房客戶告訴記者。由此看來,限價(jià)地的推出,不僅使購房者對(duì)一手房呈現(xiàn)出觀望情緒,連限價(jià)地周邊的二手房也受到影響。

  伴隨著廣州、上海等地房價(jià)下降的消息,購房者的心理預(yù)期發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變。原來,大多數(shù)人想的是“房價(jià)一直往上漲,晚買不如早買”。而現(xiàn)在,“其他城市降了,會(huì)不會(huì)波及北京呢?”“2008奧運(yùn)后北京房價(jià)會(huì)不會(huì)降?”“限價(jià)房出臺(tái)會(huì)不會(huì)使商品房降價(jià)?”大家在買房前都會(huì)想想這些問題。

  [原因4]

  我去年就從房市撤出,轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市了

  從去年開始,市場(chǎng)就出現(xiàn)了“對(duì)萬科房產(chǎn)的投資不如對(duì)萬科股票的投資收益大”的局面,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期投資獲利空間被逐漸壓縮,市場(chǎng)熱度大不如前。面對(duì)目前無論是政策、需求還是供給都很難確定的房地產(chǎn)市場(chǎng),尚未入市的投資者一方面對(duì)將來市場(chǎng)無從把握,另一方面房地產(chǎn)投資本身動(dòng)輒要求上百萬,起步門檻高,且資金一經(jīng)投入,又無法短時(shí)間內(nèi)套利退出,這都造成了投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的裹足不前。

  與房地產(chǎn)投資比較起來,股票投資除了同樣具有高風(fēng)險(xiǎn)外,與房地產(chǎn)投資相比,有入市門檻低,資金轉(zhuǎn)換方便,退出便捷等優(yōu)點(diǎn)。在房地產(chǎn)投資回報(bào)逐年下降,股票則在步步上升的當(dāng)前,多數(shù)投資者開始逐漸撤離房地產(chǎn)投資,而轉(zhuǎn)向諸如股票等方面的投資!拔胰ツ昃娃D(zhuǎn)到股市上了!庇浾哒J(rèn)識(shí)的一名投資客如是說。

  ◎異象我說

 。壑薪椋

  收益減少大房子拋售

  大戶型二手房掛牌量總體上升的比例雖然并不是很大,但部分地區(qū)有較大幅度的增長,例如朝青、萬柳、百子灣等區(qū)域大戶型二手房掛牌量上升的比例均超過了10%.21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認(rèn)為,2006年下半年“住宅禁商”和“土地增值稅”政策的出臺(tái)對(duì)大戶型住房的影響較大,成交量在政策執(zhí)行前一度呈現(xiàn)集中過戶的高峰,然后明顯下滑,加上大戶型物業(yè)管理費(fèi)用較高及利息增長的壓力,迫使高端物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)或租賃、或出售,因此目前市場(chǎng)房源增長較快。

  鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松則認(rèn)為,受到股市趨好的影響,部分投資者退出房市轉(zhuǎn)投股市和基金,這也在一定程度上加大了大戶型二手房拋售的心理。

  [投資客]

  “炒房”獲利空間小多了

  “短期住宅投資獲利已經(jīng)很困難了,我去年就從房市撤出來了,現(xiàn)在市場(chǎng)我覺得比去年更讓人難以判斷,反正我近期肯定不會(huì)再進(jìn)來!2001年就投身住宅倒手以獲利的徐先生,很反感記者稱他的牟利方式為“炒房”,他堅(jiān)持認(rèn)為自己只是個(gè)投資者,“投資不為賺錢為什么?我只是看準(zhǔn)機(jī)會(huì)低買高賣,又沒有鼓動(dòng)造勢(shì),怎么是‘炒’呢?”而面對(duì)記者提出的如何看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況這一問題時(shí),徐先生給出了本文開頭的回答。

  “好地段小戶型房子特?fù)屖,但大戶型的就不怎么樣,市?chǎng)總體有點(diǎn)亂,主要是不確定會(huì)不會(huì)有新政策推出,也不確定政策的效果究竟如何!痹顿Y住宅的甄先生在回答同一問題時(shí)這樣表示。而曾經(jīng)與他們?cè)谝粋(gè)戰(zhàn)壕中的其他住宅投資客,在當(dāng)前甚至更早前就紛紛選擇了撤出,原因只有一個(gè),目前市場(chǎng)環(huán)境不適合以獲利為目的的短期住宅投資,“炒房”空間被擠壓了。

  買進(jìn)賣出不能獲利,持有住宅的租金收益也趕不上其他投資的收益,特別是炒作股票的收益。有過“炒房”經(jīng)驗(yàn)、現(xiàn)在還持有兩套住宅的金女士就很后悔。“我當(dāng)時(shí)總資金有60從萬,全部交了兩個(gè)小戶型的貸款首付,現(xiàn)在一個(gè)月還貸支出近3600塊,而租金收入才4200塊,那兩處房子現(xiàn)在值150萬左右,除去手續(xù)費(fèi)只能賺近20萬,要是我去年把錢投入股市,現(xiàn)在總資產(chǎn)早都翻番了!

  [購房者]

  現(xiàn)階段不是置業(yè)最佳時(shí)機(jī)

  “說實(shí)話,由于經(jīng)濟(jì)承受能力有限,我最想買的房子是中小戶型!睅滋烨,在上地、清河區(qū)域看房的一位購房者李先生告訴記者,“盡管國家出臺(tái)政策要求開發(fā)商大量開發(fā)中小戶型的產(chǎn)品,實(shí)際上今年以來我們并未發(fā)現(xiàn)中小戶型的房子上市量有增大的情況!

  李先生同時(shí)稱:“由于有買房的需求,我從去年開始便一直關(guān)注房產(chǎn)新聞。限制外資購房的政策出臺(tái)后,聽說朝陽公園周邊一些檔次較高的大戶型滯銷,而且前兩天媒體還爆出大戶型二手房售價(jià)下跌。在這樣的局面下,誰買房子都要費(fèi)些思量。另外,我也聽說廣州的房價(jià)出現(xiàn)了下降趨勢(shì),希望北京也能步其后塵。”

  年初已經(jīng)在京東一項(xiàng)目買房的業(yè)主劉先生則稱,對(duì)于自己當(dāng)時(shí)著急購房的行為他有些后悔!拔沂峭辽灵L的北京人,我應(yīng)該具備購買雙限房的條件。雖然去年年中我便留心北京市推出限價(jià)房的信息,但遺憾對(duì)推出的時(shí)間沒有信心。”劉先生說,“要是能等上這樣的房子,我現(xiàn)在也不至于成為大房奴!

  [開發(fā)商]

  目前對(duì)于定價(jià)也迷茫

  “其實(shí)開發(fā)商也不好做,土地招拍掛出讓后,獲得土地的成本增加,如果想獲得合理或者略高一些的利潤,開發(fā)商只能提高銷售價(jià)格!北本┖隄(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理毛炳輝坦言,目前開發(fā)商也比較迷茫,此前制訂銷售價(jià)格是按照該區(qū)域最高樓盤售價(jià)為標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)在則需要合理考察市場(chǎng)的接受程度了,如果定得高了銷售不出去,就可能造成產(chǎn)品的積壓,如果大量的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房上市后,很有可能影響到購房者的心態(tài)和購買預(yù)期,可能最終影響到附近產(chǎn)品的銷售價(jià)格。(關(guān)爽 谷欣 許子凌 張學(xué)冬)

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