“我們在1996年購買了亞運村樓盤現(xiàn)代花園，誰知道一等就是11年。”北京現(xiàn)代花園的業(yè)主們的遭遇是對期房預售制度的控訴。在20世紀90年代中期，質量問題、面積縮水、樓盤濫尾等現(xiàn)象的背后，都有預售制度推波助瀾的身影。買看得見、摸得著的房子，成為廣大消費者買房的理想。因此，當國家發(fā)改委課題組提出取消期房預售制度的建議后，得到了很多消費者的支持。
然而，作為一個銷售手段，預售制度在房地產業(yè)發(fā)展過程中起到了重要的作用，它使眾多樓盤得以迅速銷售，使國家的經濟、稅收有了強有力的保障。“因噎廢食”是一些開發(fā)商對取消期房建議的強烈言辭。那么，期房預售制度存在著哪些問題？它的取消與否跟房地產業(yè)的發(fā)展存在著怎樣的聯(lián)系？通過辨別取消與保留這兩種聲音，我們試圖尋找一種適合的答案……
●糾紛多抬房價 期房預售已成樓市“罪魁”
位于北京東部一個剛剛開盤的項目，開盤價格為12500元/平方米，一共400多套房，通過排號他們發(fā)現(xiàn)，有將近2000位買房人在等待，于是，該項目開發(fā)商馬上將價格上調至13000元/平方米……聯(lián)想到90年代初，一個十幾萬平方米的項目啟動資金200萬就能操作，靠的就是先拿這部分錢跑手續(xù)，項目立項后馬上進行銷售，通過預售迅速回籠資金，補交土地出讓金，最終完成數(shù)億的成交額�？梢哉f，期房預售是開發(fā)商發(fā)家致富的一大“法寶”。
眾所周知，房價能炒上去，一個重要原因就是，在期房預售的條件下，房產商具有操縱資源和價格的先決條件，捂盤惜售、囤積居奇是常有的事情。由于近兩年土地市場供應量嚴重不足，而消費者的買房需求卻在急劇增加，供不應求的市場狀態(tài)導致了樓盤尚在挖坑就開始銷售，好一些的樓盤甚至會被搶購一空，價格自然在這種恐慌性購買下不斷飆升。
除了導致房價上漲，質量風險亦是期房預售制度的“原罪”。賽德天勤律師事務所吳將律師說，90年代中期，貨不對板、虛假廣告、承諾不兌現(xiàn)等預售制度帶來的弊病嚴重地影響著房地產業(yè)，而且使房地產開發(fā)商成為人們心目中的“奸商”。即使到了2007年，北京知名樓盤逸翠園也由于工程質量問題損害了消費者的利益。由此可以看出，期房預售“剝奪”了消費者的知情權，使消費者承擔了諸多未知的風險。
據有關專家介紹，當初設立商品房預售制度的條件如今都已經不復存在。從融資渠道來看，房地產開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款的難度已經大為降低；而且經過十幾年的快速發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對預售房制度的依賴性逐漸減弱。更重要的是，當初建立商品房預售制度是因為房地產業(yè)發(fā)展不景氣。而現(xiàn)在，房地產投資過熱，房價大幅度攀升。從某種程度上來看，商品房預售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇、推動房價上漲的幫兇。
媒體評論員陳一舟說，在市場經濟條件下，買賣雙方應該是平等的，但房產商與消費者地位卻極不平等。而一旦禁售期房，這種不對等、不公正的游戲規(guī)則就會被打破，房產消費者的權利就能最大限度地得到保障。
現(xiàn)房交易讓購房者有了選擇權和評價權，對于房產的質量、構造、價格、配套設施等，滿意就買，不滿意就不買，開發(fā)商也不能再通過虛假浮夸來誤導消費者。這必然會促動房產商重新進行合理的價格定位，更加注重房產質量。
●取消預售 開發(fā)商大者洗牌小者淘汰
取消期房預售的建議一出,立刻遭至開發(fā)商的一致反對。曾有人認為，現(xiàn)在的開發(fā)商已經具備了雄厚的資金，否則怎么會在土地拍賣市場上動輒十幾甚至90多個億出手呢？一位不愿透露姓名的大型項目開發(fā)商對記者解釋說：開發(fā)商對銀行的依賴是普遍的，特別是大開發(fā)商，多個項目一齊上馬，沒有銀行支持和加快預售款流轉，資金鏈條肯定會斷。
“如果取消預售制度，勢必會造成一大批小開發(fā)商被淘汰。”北京萬達副總經理盧明在接受記者采訪時說，但是剩下的有實力的開發(fā)商很可能壟斷了土地，土地掌握在少數(shù)開發(fā)商手里，囤積居奇的可能性更加增大，房價上漲是必然的。
開發(fā)商馬先生告訴記者，當前一般房地產項目投資里開發(fā)商自有資金準備為總投資的30%~40%，尤其是土地使用權拍賣使地價幾乎占到了總投資的50%，且項目開發(fā)貸款在銀根緊縮政策下難以實現(xiàn)，預售收入幾乎成了后續(xù)投入的主要來源。如果沒有預售收入，那就意味著項目總投資將無法實現(xiàn)，房子蓋不起來，這樣，相當一部分的房地產投資會選擇退出，直接導致商品房供應量銳減，在購房需求持續(xù)堅挺的當前，房價將更快速地上漲。再加上信貸緊縮，從出地面到結構封頂?shù)?~10個月內，項目資金鏈將十分緊張，工程進度充滿變數(shù)。
北京新松集團的一位負責人告訴記者，一旦取消期房預售，開發(fā)商會另辟蹊徑保證利潤的最大化，有關部門希望看到的房價平抑幾乎不可能。由于現(xiàn)房銷售占用的資金量大，投入成本和產生的利息都很高，因此，在現(xiàn)房后勢必要把價格提高。而怎樣定價也不是難事，只要看看周邊在銷的項目價格，比照自己的項目，仍然能定出自己滿意的價格。
●禁售期房時機尚未成熟
“將期房預售改為現(xiàn)房銷售，從長期來看是一個必然的趨勢，但就目前來看，廢止預售制度的最佳時機還遠未到來，盲目做出改變反而會適得其反，引發(fā)更多矛盾�！敝袊嗣翊髮W土地資源管理系副教授鄭華在接受記者采訪時直言。
鄭華告訴記者，當初建立起期房預售制度，目的一是加大供應量，以解決當時城市居民改善居住條件的迫切需求；二是降低房地產開發(fā)企業(yè)的門檻，拓寬開發(fā)商的融資渠道，從根本上也是為了刺激生產、加速供給。鄭華認為，十多年以來，供需矛盾非但沒有減弱，相反是在各類需求的釋放下，越來越突出地體現(xiàn)出來。在她看來，正是基于這個原因，預售制度仍然是中國房地產目前應當堅持的銷售模式。
“一旦取消預售，只能意味著住宅產品供應減緩，反而使得房價在短時間內迅速上漲，又回到過去緊縮供給這個并不成功的調控老路上�！北本┏蓸I(yè)行投資顧問有限公司總經理邵念強這樣解釋道。
邵念強指出，作為政府，應該通過各種方式，打擊違法違規(guī)行為，促進產品入市，而非有病亂投醫(yī)，取消預售這個現(xiàn)在看來依然利大于弊的銷售模式。
“隨著供求關系平衡，房地產成為了買方市場，老百姓有充分的余地去選擇買哪里的房子、買什么樣的房子，到那時，現(xiàn)房自然會成為市場的選擇，預售制不用強制也會自行退出舞臺，這一定是未來的大趨勢。”鄭華如是說。(張艦 高彤)
