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忽悠不忽悠房價(jià) 用數(shù)據(jù)來說話
2007年02月16日 09:05 來源:上海證券報(bào)


    SOHO中國有限公司總裁潘石屹 中新社發(fā) 鄭萍萍 攝


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  潘石屹先生:您好!

  昨天,我在《上海證券報(bào)》發(fā)表的《潘石屹竟然如此忽悠房價(jià)》一文,引起了您的關(guān)注,您在百忙之中寫信給我,認(rèn)為您所列舉出的數(shù)據(jù)沒有問題,真實(shí)可信,一點(diǎn)也不“忽悠”。我就此請(qǐng)教了北京市國土資源局等相關(guān)部門,并查閱了大量資料,現(xiàn)答復(fù)先生。

  您的原文是:“土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少,是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開出讓土地分別是546萬平方米、433萬平方米,均是當(dāng)年銷售面積的五分之一;2006年的數(shù)據(jù)是824萬平方米,僅是當(dāng)年銷售面積的36%!边@樣的對(duì)比強(qiáng)調(diào)了土地供應(yīng)量的不足,而供應(yīng)量的不足必然導(dǎo)致房價(jià)的上漲,對(duì)這一效果,我想,即使我不說出來您也心知肚明。

  但遺憾的是,潘總給出的數(shù)據(jù)與事實(shí)相差太遠(yuǎn)。2006年7月20日,北京市國土資源局公示的“北京市住宅項(xiàng)目土地供應(yīng)情況和開發(fā)利用情況”的數(shù)據(jù)顯示:從2004年1月至2006年6月,北京市共供應(yīng)712宗住宅項(xiàng)目土地,面積約5775公頃,規(guī)劃建筑面積約7866萬平方米。按照您的說法,您在文中給出的數(shù)據(jù)的確為建筑面積(嚴(yán)格地說應(yīng)為“規(guī)劃建筑面積”,建議潘總今后如此表述以免引起像我這樣的外行人的歧義),那么,把您給出的2004年的數(shù)據(jù)(546萬平方米)、2005年的數(shù)據(jù)(433萬平方米)和2006年的數(shù)據(jù)(824萬平方米)加在一起,也僅僅1803萬平方米,這三年的數(shù)據(jù)與北京市2004年1月至2006年6月兩年半的數(shù)據(jù)相比,還相差6063萬平方米!更別說與2004年到2006年三年的數(shù)據(jù)總和相比了。

  那么,數(shù)倍于潘總數(shù)據(jù)的土地哪里去了呢?我在北京市國土資源局下載的數(shù)據(jù),整整打印了30多頁,耗費(fèi)的油墨量之多令人心痛不已,將那些密密麻麻的數(shù)據(jù)加總在一起耗費(fèi)了我半天時(shí)間。因此,我懷疑是您手下的人在計(jì)算的時(shí)候偷懶,漏掉了大部分?jǐn)?shù)據(jù)沒有算進(jìn)去。潘總,此事事關(guān)數(shù)千萬平方米的土地,您可得好好查查。我知道您為人厚道,但是,即便看在過節(jié)的份上不予追究,您至少也應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行批評(píng)教育。

  由于您在文中所舉的數(shù)據(jù)與北京市國土資源局公布的數(shù)據(jù)相差太遠(yuǎn),也就難怪您發(fā)表在報(bào)紙上的數(shù)據(jù)被人誤讀為是“土地面積”了,因?yàn)樘热羰恰耙?guī)劃建筑面積”就更不靠譜了。2006年824萬平方米的規(guī)劃建筑面積以2.5的容積率換算成土地面積只有約330公頃,而北京市2006年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)中公布的住宅用地供應(yīng)量為1318公頃!對(duì)于北京這樣一個(gè)大城市,那么少的土地供應(yīng)量潘總怎么會(huì)相信呢?倘若這幾年北京的土地供應(yīng)量真的只有您文中提到的那么少,北京的房價(jià)估計(jì)早就漲到天上去了,潘總還用寫什么“七大因素”、“五大因素”嗎?

  需要強(qiáng)調(diào)的是,我不能不佩服潘總的聰明過人,潘總在提到土地出讓的數(shù)據(jù)時(shí),特意強(qiáng)調(diào)“公開出讓土地”,眾所周知,我國過去除了通過招拍賣掛公開出讓的土地,還有通過劃撥等其他方式出讓的土地,一個(gè)“公開”不用“忽悠”就把數(shù)據(jù)變小了,潘總文筆之老辣令我甚為嘆服。

  至于我文中列舉的開發(fā)商囤地的數(shù)據(jù)都是公開見報(bào)的,潘總很關(guān)心那些數(shù)據(jù)的計(jì)算方式,七部委新政調(diào)查組是如何計(jì)算的我不得而知,潘總朋友遍天下,不妨托人打聽一下。我這里可以給您提供2005年7月2日《新京報(bào)》一則報(bào)道中提到的一個(gè)計(jì)算方法:“北京《地產(chǎn)新聞》執(zhí)行主編李偉介紹說,目前關(guān)于北京開發(fā)商囤積土地的數(shù)字有兩個(gè),一個(gè)是14410公頃,相當(dāng)于300多個(gè)天安門廣場的面積;另一個(gè)數(shù)據(jù)是9000多公頃。按照1:3的容積率,這些土地建設(shè)成為住宅小區(qū),按照北京市2004年2500萬平方米的銷售量,至少能出售10年!迸丝偛环烈灿眠@個(gè)方法算算,倘若有出入,您得空可以找他切磋切磋。

  另外,北京國土資源局的工作人員答復(fù)說,政府出讓土地時(shí)有兩個(gè)指標(biāo),一個(gè)是“土地面積”,一個(gè)是“規(guī)劃建筑面積”,并非如潘總所說“都是按照建筑面積出讓的”,您不妨也打電話咨詢一下。

  春節(jié)馬上就到了,祝潘總身體健康、豬年發(fā)大財(cái)!

  時(shí)寒冰

  2007年2月16日

 。ㄗ髡撸簳r(shí)寒冰)

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