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開發(fā)商制造供不應(yīng)求 大量土地囤積導(dǎo)致房價上漲
2007年02月26日 09:12 來源:上海證券報


    截至2006年6月,扣除已完成開發(fā)的669.7714公頃和正開發(fā)建設(shè)的2258.003公頃,北京已出讓的住宅用地中,還有2947.3356公頃土地尚未動工開發(fā)建設(shè)。 中新社發(fā) 魯谷 攝


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  據(jù)《南方都市報》報道,春節(jié)前,深圳市規(guī)劃局一位官員透露,全深圳市目前約有20平方公里閑置土地,其中也包括部分房地產(chǎn)用地。這20平方公里的閑置土地已相當(dāng)于深圳近年來每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。有業(yè)內(nèi)人士估計,深圳房地產(chǎn)用地至少約有7平方公里左右,囤積在開發(fā)商手中超過兩年未開發(fā)。

  囤積土地是我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的一大頑疾,也是助推房價上漲的一個重要因素。囤積土地的現(xiàn)象在國外很少發(fā)生,除了法律規(guī)定嚴(yán)格以外,土地所有制的區(qū)別和土地供給渠道的多樣化也是主要原因。比如,在加拿大,法律規(guī)定個人對私有土地?fù)碛谐浞肿杂傻闹錂?quán)和繼承權(quán),私有土地可以自由買賣,且任何個人都可以通過買賣和租賃方式從政府手里獲得新的土地。相應(yīng)的,政府使用私有土地也必須向私人購買。這樣,土地的供應(yīng)基本是靠市場化來解決的,一切遵循市場化規(guī)律和法制軌道,由于土地供應(yīng)渠道豐富,開發(fā)商根本沒有囤積土地的必要,也無法通過囤積土地來影響土地供應(yīng)。

  應(yīng)當(dāng)說,這種情況在西方國家還是比較普遍的,因此,這些國家的房價漲跌基本上與囤積土地沒有太大關(guān)系。而我國情況則不同。土地國有決定了土地供應(yīng)渠道的單一,國家是有計劃有步驟的供應(yīng)土地,開發(fā)商只要把拿到的土地囤積起來,就能間接減少房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量,進而導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少,房價上漲。哪個地方的房屋囤積情況越嚴(yán)重,哪個地方的房價上漲就越快。

  最近幾年,深圳、廣州、北京的房價扮演了領(lǐng)頭羊的角色,大量土地閑置是根源之一。全深圳市目前約有20平方公里閑置土地,正是深圳房價高的最好注腳;而廣州在年初收回的閑置地塊,大多為上世紀(jì)90年代用地,最早為1993年獲得用地批文,土地閑置的時間超過了10年;2005年,七部委新政調(diào)查組報告指出,北京開發(fā)商手里掌握的土地夠用十年。北京國土局提供的2004年1月至2006年6月的數(shù)據(jù)也表明,截至2006年6月底,已竣工的土地面積僅占總量的12%,捂在開發(fā)商手里未開工的住宅建設(shè)用地就有3000多萬平方米,規(guī)劃建設(shè)面積8000多萬平方米,接近北京市四年房屋銷售面積總和。

  因此,囤積土地是我國房價持續(xù)上漲的重要原因之一。囤積土地現(xiàn)象普遍存在,根源在于有法不依。

  1994年7月公布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,超過出讓合同約定的動工開發(fā)期滿一年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿兩年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。1999年4月國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、2005年3月底出臺的“國八條”,都明確重申了這些規(guī)定。但是,這些剛性的法律規(guī)定有哪個地方在認(rèn)真執(zhí)行呢?有的地方甚至故意對剛性法律進行軟化,這種狀況大大降低了開發(fā)商囤積土地的風(fēng)險和成本,而擴大了他們囤積土地的收益。

  要想使房市調(diào)控取得良好效果,就必須嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤積土地的行為,使土地的供應(yīng)量真正能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗⿷?yīng)量,否則,開發(fā)商們就能夠制造供不應(yīng)求的假象,繼續(xù)化解宏觀調(diào)控政策,房價上漲勢頭就很難改變。(林江枰)

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