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只見政府出招不見樓市退燒 香港樓市越管越漲?

2010年11月17日 10:10 來源:人民日報海外版 參與互動(0)  【字體:↑大 ↓小
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  過去20個月,香港樓價一路走高。盡管特區(qū)政府盡力平抑,但只見政府“出招”,不見樓市“退燒”,樓市陷入越治理越上漲的吊詭局面。

  樓市不“退燒”

  香港自2009年初走出金融海嘯低谷,樓市行情便一路看漲,其中“豪宅”價格漲得最為驚人。發(fā)展商為追求利潤,將中小型住房也包裝成“豪宅”出售,漲價風逐漸殃及普通住宅市場。社會輿論疾呼,樓市有泡沫風險。有1997年樓市崩盤教訓,特區(qū)政府對此十分警惕,2010年數(shù)度出手壓抑樓市炒風。

  4月21日,政府重拳推出“9招12式”調控政策,力求通過增加房產交易透明度打擊投機。香港住宅成交量應聲急挫。然而,新政出臺不到一個月,香港樓價又明顯恢復上升。

  8月13日,特區(qū)政府多個部門聯(lián)手繼續(xù)推出調控政策,包括增加土地與住宅供應量、禁止炒賣一手樓花、提高住宅樓宇首付比例等等,力圖增加投機者成本。該政策周五公布,周末樓盤成交量即下降一半,8月16日港交所地產股全面下跌。但不到一周,房屋交易市場又一片紅火。

  10月13日,特區(qū)政府推出新一期施政報告,提出一系列長、中、短期的房屋措施,以期讓香港樓市持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。再次令人費解的是,報告推出不到一周,香港樓市又完成兩宗內地客在西九龍區(qū)大手掃貨成交。其中,一名杭州人斥資5000萬港元,買入2處豪宅,另一組溫州客則花費4000萬港元,買入5個單位。

  香港樓市“越規(guī)管越上漲”幾乎貫穿2010全年。每一輪樓市降溫政策推出不久,即被市場“消化”,房價漲得依然驚人。過去20個月,香港樓價急升47%。中型住宅價格只比歷史高位低5個百分點,豪宅價格已比1997年的高峰超出9%。

  近日,美聯(lián)儲第二輪量化寬松政策(QE2)出臺之前,香港特首率一眾高官親上火線,警告大股熱錢恐將涌入,大聲勸諭市民入市要當心。但是行情如此熾烈,樓市能否理性?

  難以改變的市場心理

  其實,香港高樓價并非始于近年,而是一個長期問題。開放自由的經(jīng)濟、特區(qū)政府的房屋政策、港元與美元的聯(lián)系匯率制度,既造成房地產業(yè)成為香港經(jīng)濟的支柱產業(yè),又造就了香港聞名于世的長期高樓價。

  然而,這一輪樓市爆高來得太過兇猛。熱錢被認為是超高樓價的直接推手。金融海嘯過后,多個經(jīng)濟體持續(xù)采取量化寬松政策,來自日本、俄羅斯,特別是中國內地的熱錢持續(xù)涌入香港。與此同時,香港利率維持在極低水平。兩廂作用令樓市愈加暢旺。

  有媒體報道,僅去年前9個月,內地赴港投資移民投到香港房產上的資金高達37億港元。熱錢原本只拉高了“豪宅”價格,但發(fā)展商見有利可圖,把一些中型住宅也包裝成豪宅出售,炒風從此殃及普通住宅。

  壓抑炒風必須動搖市場的投機心理。然而,特區(qū)政府調控顯然并未對市場心理造成實質影響。

  例如,針對“9招12式”有香港媒體指出,政府已明言不準備就此立法,那么何來約束力;政府委托地監(jiān)局監(jiān)督執(zhí)行,但該局不是執(zhí)法機構,權力和資源有限,如何“巡查”執(zhí)行?政府雖然采取措施,防止信貸過度,但是“地產商完全可能幫客戶找到其他的貸款方式”。

  8月13日政府推出平抑樓市措施后,8月17日政府售賣2幅九龍市區(qū)地皮,被長實集團以總價76.1億元購得,分別高出原價43.5%及98.3%,樓面地價每平方米近10萬元,現(xiàn)場競投氣氛及成交價遠勝市場預期。香港專業(yè)顧問公司高層人士坦言,這正反映出,政府新推出的樓市調控措施未能改變市場的心理。

  形成高樓價困境還有更深層的原因。香港近年投入在建房的資源和土地大量減少。以前,香港每年落成住宅量約有兩三萬個,但是過去兩年的落成量每年平均只有8000個。

  香港財政司司長曾俊華坦言:“目前樓市正處于一個結合極低利率、大量流動資金和供應偏低的異常情況!

  警鐘又響

  內地房地產業(yè)借鑒香港經(jīng)驗起步。炒作橫行,投機泛濫,這些香港樓市出現(xiàn)的問題,已無一例外地出現(xiàn)在內地。現(xiàn)在香港樓市高燒不退,長期追隨香港模式的內地不能不提高警惕。

  首先,香港樓市過于倚重市場。長期以來,香港樓市是“一盤活水”,居者有其屋,收入很低的市民可以申請租住公屋。政府也資助修建居屋,以大約市值一半的價格賣給有一定財力,但不足以負擔商品房的“夾心層”市民。

  然而1997年香港樓市崩盤,價格一路下滑,許多人淪為“負資產”,甚至跳樓自殺。當時政府修建的大量居屋,被認為是干擾市場的主要原因。2002年居屋無限期停建,“夾心層”置業(yè)被完全推向市場。

  去年熱錢抬高樓市價格,香港社會傳出要求復建居屋,限制港外人士置業(yè)等規(guī)管呼吁。然而,政府多次表示,不愿介入自由市場,搞出另一次“負資產噩夢”。

  政府態(tài)度被市場解讀為不會“動真格的”。于是,政府縱然開始調控,也被輿論批評“反應慢半拍”,“9招12式”更被香港權威金融報紙直指為“虛招”。當?shù)剌浾撝赋,樓價是社會的基礎價格,與水電等性質相同,當市場明顯失去理性時,不能放任市場調節(jié)。

  其次,內地各地政府往往視香港為賣地增收的榜樣,但也應該看到,香港在賣地之后,付出了比賣地更多的努力。社會管理、物業(yè)管理,穩(wěn)定與市場活力之間的關系方面,都要特區(qū)政府悉心處理。這些問題與賣地增收聯(lián)系在一起,是必須一起考慮的責任,不能簡單推給市場了事。對于仍然追隨香港模式的內地各地政府來說,這也是亟待思考的一個課題。(王 昭)

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【編輯:吉翔】
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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