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北京樓市怪象顯露危險(xiǎn)信號(hào):地荒論下的利益博弈(3)

2006年04月25日 08:11


    購(gòu)房者排隊(duì)買票準(zhǔn)備進(jìn)入2006春季房展會(huì)。春季以來(lái),北京樓市出現(xiàn)價(jià)格與銷售量同步上漲的局面。新京報(bào)記者周曉東攝

  炒房團(tuán)暗涌

  在上海樓市遭到“重創(chuàng)”之后,部分投資、投機(jī)客開始“試水”北京,而北京狂飆的房?jī)r(jià)也將更大的吸引力帶給這些炒家。

  4月22日,宣武區(qū)廣安門遠(yuǎn)見名苑,在尾盤開盤當(dāng)日,已經(jīng)擁有了附近五套房產(chǎn)的李先生又進(jìn)行了登記。

  “這次我想買了再賣!彼f(shuō),他的房子因?yàn)椴疬w獲得了90余萬(wàn)元補(bǔ)償款,他首付買了四套房子,出租后月進(jìn)賬8400元。這一次,他看到了超過(guò)10%的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率,想借機(jī)“炒炒試試”。

  遠(yuǎn)見名苑小區(qū)北門口附近的一家中介公司,工作人員向記者介紹,放盤多套授權(quán)出售的業(yè)主有很多,多為附近的朗琴園、蝶翠華亭、遠(yuǎn)見名苑等樓盤。

  從去年6月份對(duì)辦理房產(chǎn)證后兩年上市交易的房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅,這一點(diǎn)在很多中介公司看來(lái),并沒有根本抑制炒房,多名中介公司工作人員介紹,5個(gè)點(diǎn)的營(yíng)業(yè)稅通常被要求由買房者承擔(dān),“如果由賣方承擔(dān),他會(huì)提高房?jī)r(jià),都是一樣的結(jié)果!

  小馬廠社區(qū)一中介公司向記者介紹,為避免交納營(yíng)業(yè)稅,他們通常讓買賣雙方達(dá)成一致,先公正兩年后再過(guò)戶。

  很多代理公司給出的說(shuō)法是,在上海樓市遭到“重創(chuàng)”之后,部分投資、投機(jī)客開始“試水”北京,而北京狂飆的房?jī)r(jià)也將更大的吸引力帶給這些炒家。

  “地產(chǎn)大鱷”潘石屹所開發(fā)樓盤中,山西客戶數(shù)量占外省客戶首位,約15%,有媒體稱“山西煤老板購(gòu)房團(tuán)大把大把現(xiàn)金支付買樓”,正逐漸演化為繼溫州人之后的第二個(gè)全國(guó)性購(gòu)房群體。

  據(jù)介紹,在珠江駿景,六成以上的業(yè)主都是溫州人,而富力城,溫州業(yè)主也達(dá)到了三成以上,現(xiàn)在的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)過(guò)萬(wàn),幾乎超過(guò)了開盤價(jià)一倍。

  《樓市》市場(chǎng)研究部和搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示,北京住宅產(chǎn)品中以投資為目的的購(gòu)買人群占到26%,“北京東部樓盤投資比例至少達(dá)到40%以上”,一位業(yè)內(nèi)人士這樣表達(dá)。

  另一方面,外資的注入也將暗推北京樓市。據(jù)4月18日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱,“如彌漫京城的沙塵暴一樣,外資正在這個(gè)春天迅猛地?fù)湎蛑袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)!苯衲甑谝患径龋袊(guó)FDI里大約有180億美元的資金來(lái)歷不明,并會(huì)在中國(guó)持續(xù)等待2-3年,“進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是最好的方式”。

  一則消息是,4月20日,在“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”網(wǎng)上座談會(huì)上,國(guó)家建設(shè)部住宅房地產(chǎn)司副司長(zhǎng)侯淅珉、國(guó)家財(cái)政部綜合司副司長(zhǎng)苑廣睿介紹,遏制短期炒作房?jī)r(jià)仍將是“十一五”時(shí)期主要任務(wù)之一。

  “危險(xiǎn)信號(hào)”

  潘石屹說(shuō),“其實(shí)開發(fā)商比老百姓更害怕房子過(guò)快漲價(jià),因?yàn)槟蔷拖駛(gè)不知道什么時(shí)候爆炸的炸彈一樣!

  “房?jī)r(jià)再漲是個(gè)危險(xiǎn)信號(hào),但愿房?jī)r(jià)的增幅不要太快了!遍_發(fā)商的高調(diào)代言人華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也感覺到了房?jī)r(jià)上漲的“過(guò)火”。

  此種情況下,“瘋漲”的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)讓北京樓市“再蹈”去年上海的“覆轍”,接下來(lái)如何調(diào)控,對(duì)每位北京人來(lái)說(shuō)意義重大。

  “我個(gè)人一個(gè)悲觀的看法是房?jī)r(jià)可能漲到失控的臨界點(diǎn)了!北本┏(yáng)大地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事、總經(jīng)理段枚焱認(rèn)為,2005年以前房?jī)r(jià)上漲是正常的,但今年一季度的房?jī)r(jià)上漲是非常不健康的。

  他說(shuō),北京的房地產(chǎn)開始有問(wèn)題了。

  實(shí)際上,今年春季北京房?jī)r(jià)上漲已成為一個(gè)“敏感”的話題。

  今年博鰲論壇上,關(guān)于房地產(chǎn)的議題被定為“住房發(fā)展與構(gòu)建和諧社會(huì)”不允許談房?jī)r(jià),參會(huì)地產(chǎn)商潘石屹說(shuō)“我感覺今年的房?jī)r(jià)上漲得有點(diǎn)危險(xiǎn),所以現(xiàn)在說(shuō)話很小心!

  “這樣的房?jī)r(jià)肯定是不合理的,也凸現(xiàn)出市場(chǎng)存在的泡沫!敝袊(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說(shuō),2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房?jī)r(jià)比等指標(biāo)早就超過(guò)國(guó)際警戒線。

  同樣的擔(dān)心,也被地產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到。潘石屹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)感言,“其實(shí)開發(fā)商比老百姓更害怕房子過(guò)快漲價(jià),因?yàn)槟蔷拖駛(gè)不知道什么時(shí)候爆炸的炸彈一樣!

  針對(duì)北京的房?jī)r(jià)上漲,北京成業(yè)行投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)向本報(bào)記者作了一個(gè)形象的比喻,房?jī)r(jià)應(yīng)該是馬拉松式的緩慢上漲,2003年和2004年,上海就把馬拉松的游戲變成百米沖刺,所以其違規(guī)行為受到了市場(chǎng)的懲罰,而現(xiàn)在北京是按照中長(zhǎng)跑的速度在跑馬拉松,也有問(wèn)題。

  他給出的結(jié)論是,“違反經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)規(guī)律必然要受到規(guī)律的制約和報(bào)復(fù)的!

  在段枚焱看來(lái),房地產(chǎn)價(jià)格上漲太快,對(duì)從業(yè)者、對(duì)老百姓和宏觀經(jīng)濟(jì)都有損害,也是這個(gè)城市金融危機(jī)的隱患。

  行政手段調(diào)節(jié)

  “我懷疑開發(fā)商在搗鬼!蓖醌k林說(shuō),政府應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范,要用政策逼他們打開出售房子的大門,不能囤積房子。

  而在潘石屹看來(lái),目前有兩個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào),一是全國(guó)的房?jī)r(jià)都在上漲,二是空置率上漲也很快,前者是供不應(yīng)求的表現(xiàn),后者是房子賣不出去的信號(hào),兩指標(biāo)得出的結(jié)論恰恰相反。

  去年11月,北京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)字顯示,截止到去年9月末,北京商品房空置面積高達(dá)1054萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)21.1%.

  “我懷疑開發(fā)商在搗鬼!4月13日,建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林說(shuō),政府應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范,不能讓開發(fā)商擠牙膏,要用政策逼他們打開出售房子的大門,不能囤積房子。

  對(duì)此,國(guó)家建設(shè)部在本月初繼國(guó)家發(fā)改委點(diǎn)名70城市沒有落實(shí)“城市廉租住房”保障體系后表示,將對(duì)全國(guó)空置率問(wèn)題展開調(diào)研。

  4月4日,《北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃》出爐,在總供地面積不變的情況下,住宅商品房用地供應(yīng)量比去年減少了150公頃,經(jīng)濟(jì)適用住房用地比去年增加了100公頃。

  包括萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶、SOHO中國(guó)總裁潘石屹等人看來(lái),應(yīng)該大力發(fā)展廉租房。

  實(shí)際上,在今年全國(guó)兩會(huì)上,溫家寶總理就強(qiáng)調(diào)“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā),重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房!

  3月29日,國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)吳海洋對(duì)記者表示,國(guó)土資源部將出臺(tái)文件,不排除對(duì)目前在北京、上海等城郊大量興建的低密度花園洋房進(jìn)行供地限制的可能性。此外,相關(guān)部委正在聯(lián)手制定加大中低價(jià)位住宅、中小戶型住宅土地供應(yīng)政策,該文件也將在年內(nèi)出臺(tái)。

  4月8日,建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠在中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上,表示了今年調(diào)控的主要思路:當(dāng)前最重要的任務(wù)是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,保持政策的連續(xù)性和平穩(wěn)性。近期主要是繼續(xù)完善各項(xiàng)措施進(jìn)行調(diào)節(jié),短期內(nèi)可能采用一些行政調(diào)節(jié)的手段,對(duì)于部分熱點(diǎn)城市,還將動(dòng)用行政手段予以調(diào)節(jié)。

  (來(lái)源:新京報(bào),作者:劉炳路 張學(xué)冬 趙艷玲)

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