專家解析：多建中低檔房減少空置面積

　　25日，針對(duì)中國(guó)商品房空置面積處于較高水平的現(xiàn)象，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞指出，這主要是高檔房供應(yīng)偏高，滿足中低收入群體需求的中低價(jià)房供應(yīng)偏少，政府應(yīng)進(jìn)一步引導(dǎo)中低檔房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　前不久，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前中國(guó)商品房空置面積處于較高水平。牛鳳瑞解釋稱，改革開(kāi)放后人民生活水平提高很快，20世紀(jì)90年代住房商品化后，各種收入的家庭對(duì)住房的需求一下子爆發(fā)出來(lái)，但目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展到相應(yīng)程度，綜合來(lái)看，還是高檔房供應(yīng)偏高，滿足中低收入群體需求的中低價(jià)房供應(yīng)偏少。由此就必然帶來(lái)一些房屋的空置，而由于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為是追求利潤(rùn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本早已收回，所以他們不會(huì)著急把房子賣(mài)出。

　　“而企業(yè)能夠熬到什么程度，市場(chǎng)會(huì)博弈成什么樣子，還需要時(shí)間，應(yīng)該說(shuō)絕不可能是長(zhǎng)期空置的”，牛鳳瑞表示，一旦空置面積降下來(lái)，供給達(dá)到和需求平衡甚至略多的狀況，價(jià)格則有可能往下走。

　　針對(duì)目前各地房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況，牛鳳瑞介紹，各地都在進(jìn)行一些改進(jìn)措施的探索，比如湖北等地廉租房的探索，香港的“公屋”，但究竟怎樣的模式適合，還需要繼續(xù)探索，政府也要在合適的時(shí)機(jī)，給予相應(yīng)的政策指導(dǎo)。

　　牛鳳瑞表示，這兩年國(guó)家已經(jīng)注意到商品房比例失衡，空置率較高的問(wèn)題，陸續(xù)通過(guò)信貸土地等政策給予了限制，今后政府要注意通過(guò)政策鼓勵(lì)，引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)更多的經(jīng)濟(jì)適用房，專供中低收入群體。

　　綜合考量：環(huán)房匹配指數(shù)北京排名靠前

　　25日，藍(lán)皮書(shū)公布了35個(gè)大中小城市的環(huán)房匹配指數(shù)，在環(huán)房匹配指數(shù)絕時(shí)值上，北京排名第三。

　　在某種程度上，衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)，要看以城市為單位的房?jī)r(jià)變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)所處經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的匹配程度。因此，專家首次選取國(guó)土資源部公布土地價(jià)格的35個(gè)大中城市，作為環(huán)房匹配指數(shù)評(píng)價(jià)的樣本城市。

　　所謂環(huán)房匹配指數(shù)，就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與房?jī)r(jià)指數(shù)的匹配度。

　　如果環(huán)房匹配指數(shù)趨近于零，表示該城市的房?jī)r(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境指數(shù)匹配度高，反之則低，一般而言，房市的發(fā)展總是趨向于與環(huán)境保持動(dòng)態(tài)平衡，如果偏離太高的年份過(guò)后，一般會(huì)出現(xiàn)回復(fù)正常的年份。

　　如果環(huán)房匹配指數(shù)為負(fù)，表示該城市房?jī)r(jià)變動(dòng)速度低于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境提供的空間，房?jī)r(jià)尚有上升空間，負(fù)值越大表明低于的程度越大，負(fù)值越小表明房?jī)r(jià)變動(dòng)與市場(chǎng)供求環(huán)境相對(duì)匹配；如果環(huán)房匹配指數(shù)為正，則表明房?jī)r(jià)已超出市場(chǎng)提供的空間。

　　購(gòu)房群體：購(gòu)買(mǎi)京城別墅多半非北京人

　　25日發(fā)布的藍(lán)皮書(shū)顯示，北京地區(qū)購(gòu)房群體呈現(xiàn)“二元化”特征，本市居民主要購(gòu)買(mǎi)中低價(jià)位房；外省市及境外購(gòu)房者，主要集中在中高價(jià)位的商品住宅，2005年成交的公寓別墅中，外省市及境外購(gòu)房者超過(guò)一半。

　　藍(lán)皮書(shū)顯示，目前，北京購(gòu)房群體呈現(xiàn)“二元化”特征。雖然全市商品住房購(gòu)買(mǎi)主要以本市個(gè)人為主，但由于首都的特殊地位以及城市國(guó)際化進(jìn)程，外省市及境外購(gòu)房者也在進(jìn)入北京市場(chǎng)。

　　2005年全市普通商品住宅成交15.4萬(wàn)套，其中北京市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占59.4%；外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占36.8%；境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占2.2%，境內(nèi)單位購(gòu)買(mǎi)占1.55%，境外單位購(gòu)買(mǎi)占0.05%.而1至12月全市公寓別墅成交中，外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占39.2%，本市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占38.4%，境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)占13%；境內(nèi)單位購(gòu)買(mǎi)占7.7%，境外單位購(gòu)買(mǎi)占1.8%。（申劍麗）

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