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選則固定利率房貸OR浮動利率房貸

2005年10月31日 09:58

  中新網10月31日電 據經濟參考報報道,從去年10月開始,剛剛買了房的周小姐就開始惴惴不安了。去年10月29日加息,今年3月又取消房貸優(yōu)惠利率,在短短幾個月內,宏觀政策的效力直接反應到周小姐身上,就表現(xiàn)成了每月月供的增加。同周小姐相比,她的同事馬小姐就幸運一些了,因為正在打算按揭買房的她又多了一個可以規(guī)避類似問題的新選擇:固定利率房貸。

  購房人貸款有了新選擇

  今年8月中旬,央行在其公布的《中國房地產金融報告》中,提到了“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”,這被認為是監(jiān)管層對固定利率房貸放行的信號。不到半月后,就有工行和光大銀行兩家商業(yè)銀行被報道正在準備申請推出固定利率貸款產品,隨后浦發(fā)、建行兩銀行也加入到申請的行列中。

  據最新消息,浦發(fā)、建行和廣大的方案已獲得央行批準,接下來將等待銀監(jiān)會的批準。光大銀行的一位人士向記者透露,目前提交申請的各家銀行內部已經基本做好項目準備,等到銀監(jiān)會正式批復后,就可以推出該項目,據了解,初步推廣可能先在北京、上海等幾個大城市進行,而后再在其他城市進行。

  固定利率房貸,顧名思義,就是銀行與借款人約定一個利率,在借款期內,不管央行的基準利率,或是市場利率如何調整,借款人都以約定的利率償還銀行貸款。

  雖然中國的購房人是剛剛接觸這個新事物,但在國外,固定利率房貸卻是房貸的主流。在國際上,固定房貸利率的貸款期限通常達到15年、20年或30年,在貸款期限內,利率(5.5%-5.6%)都是固定不變的。

  據了解,目前中國各家銀行上報的固定利率房貸期限均是5年期的,房貸固定利率也都高于現(xiàn)行的房貸基準利率,利率空間在6%-7%。而現(xiàn)行的浮動利率房貸的基準利率為6.1%,銀行可根據客戶的情況下浮10%,即5.508%。

  “短期內,各家銀行利率短期有些差別,長期將統(tǒng)一”。一位銀行人士表示。

  選擇誰,年限利率是關鍵

  同浮動匯率相比,固定利率的最大特點顯然是其不會隨行就市的利率。一般來說,固定的利率是由銀行根據對利率周期的判斷,再向購房人提供一個報價。此后,一旦在期限內利率作出調整——這顯然是肯定的——買房人和銀行將面臨兩種可能:要么買房人受益,銀行虧本;或者買房人吃虧,銀行獲利。

  舉例來說,如果王先生現(xiàn)在貸款50萬購房,貸款期限為5年,或者選擇固定利率,或者選擇浮動利率。

  選擇固定利率,那么如果按照目前基準利率5.85%的固定利率計算,王先生每月的還款額是9631.57元,總共需還77894.2元的利息。

  如果選擇浮動利率,那么現(xiàn)在執(zhí)行的利率為5.27,同樣貸款5年,結果將可能隨著利率的變化而變化。如果5年內利率未發(fā)生變化,那么王先生每月的還款額將是9497.59元,共需還利息69855.4元,省了8000多元。

  如果利率下調,那么顯然選擇浮動利率的方式貸款會比利率不動時更加省錢。但如果利率上升,情況就有些復雜了。

  如果利率每年上調0.25個百分點,那么王先生的總共需還款576743.8元,利息76743.8元,比固定利率仍然少還1150.4元。

  如果利率第一年上調0.5個百分點,后面四年不變,那么王先生總共需還款574342.9元,利息74342.9元,比固定利率少還3551.3元。

  如果利率第一年上調1個百分點,后面四年不變,那么王先生總共需還款578858.3元,利息78858.3元,比固定利率多還964.1元。

  如果利率第一年上調1.5個百分點,后面四年不變,那么王先生總共需還款583400.5元,利息83400.5元,比固定利率多還5506.3元。

  由此可見,固定利率同浮動利率相比是否核算,是與貸款人對未來利率走向的判斷分不開的。

  銀行人士建議貸款者,在浮動利率短期內不會有太大上調的情況下,短期貸款選擇浮動利率貸款方式,會比固定利率方式更省錢。當然這里還要參照固定利率的制定標準值,如果固定利率的制定值明顯高于目前5年期執(zhí)行的房貸利率,相對來說選擇浮動利率更優(yōu),反之亦然。(勾曉峰、侯璐)

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