中新網9月1日電 據《國際金融報》報道，為了應對加息帶來的負面沖擊，各家銀行被迫拾起“0.85倍”這一“救命稻草”，盡量擴展優(yōu)惠利率適用面。那么，銀行推出的0.85倍優(yōu)惠利率，到底能給買房人多少甜頭呢？

　　下限利率漸成主流

   工商銀行的反應最為迅速，加息之后，一份由工行總行制定的房貸業(yè)務新通知迅速下發(fā)到各地分行。通知規(guī)定，對于購買第一套房的貸款客戶，給予新基準利率8.5折優(yōu)惠，即五年以上貸款客戶執(zhí)行5.814%的利率下限。

　　此外，工行總行還將第二套購房是否實行優(yōu)惠利率的權力下放到各地分行。工行上海分行某信貸員表示，第一套房沒有貸款或貸款已經還清，以及符合工行優(yōu)質客戶條件者購買第二套房，該行仍將給予8.5折優(yōu)惠。

　　其他銀行的策略基本一致，即，盡可能地給予最大限度的優(yōu)惠。如深圳發(fā)展銀行的方案為：對8月19日以后辦理個人住房按揭貸款，一般均可給予按基準利率下調15%的最優(yōu)惠利率；對于8月19日以前辦理房貸的客戶，如果目前已享受下調10%的優(yōu)惠利率，且信用記錄良好，該行將繼續(xù)給予其最優(yōu)惠的貸款利率，即按新基準利率下調15%。另外該行還規(guī)定：購三套以上住房的客戶一般不享受優(yōu)惠房貸利率；購兩套住房的客戶仍可獲得下調15%的最優(yōu)惠利率。

　　光大銀行的規(guī)定是，對于購買前兩套住房(含一手房、二手房)的優(yōu)質客戶可執(zhí)行基準利率0.85倍的下限利率；對存量客戶，自2007年1月1日起進行利率調整，無逾期情況的，自動將利率由原下調10%調整為下調15%。

　　中行上海分行則表示，對于該行認定的優(yōu)質客戶，實行8.5折利率優(yōu)惠。值得指出的是，該行優(yōu)質客戶的界定相當寬松：只要購房者有固定工作，“四金”繳納達到500元，即可算房貸優(yōu)質客戶；公務員、教師、醫(yī)生、律師、企業(yè)中高級管理人員，在能源、電力、郵政等行業(yè)工作的人員一律算優(yōu)質客戶。

　　更有甚者，由于普遍實行8.5折優(yōu)惠，由此導致，部分期限的房貸利率甚至要比原來的利率水平還低。以一至三年(含)期貸款為例，加息前的利率為6.03%，下浮10%為5.427%，加息后為6.30%，下浮15%為5.355%，比加息前降低0.072個百分點。據了解，目前選擇一至三年期房貸的客戶占比約為5%。

　　提前還款小有限制

　　當然，房貸業(yè)務萎縮給消費者帶來的未必全是“好事”。目前，已有多家銀行對貸款不到一年就提前還款者收取1%左右的違約金，另外，大多數銀行還對提前還款金額設定了最低限額，對于提前還款的次數，也有不盡相同的規(guī)定。業(yè)內人士預計，兩次加息過后，如果提前還款數量不斷增多，銀行將會對此行為施加更為嚴格的控制。

　　這種苗頭已經有所顯現。譬如說，近幾年來，滬上銀行提前還貸預約期一般為7個工作日左右，不過，近期不少銀行開始推翻此慣例，部分銀行規(guī)定了10個工作日左右的預約期，有些甚至規(guī)定，欲提前還款者必須提前15天通過電話或書面向銀行預約，然后由銀行確定具體的還貸時間。

　　另外，部分已經推出“無障礙提前還貸”概念的銀行也已不能履行當初的承諾，即保證在5個工作日內辦妥提前還貸手續(xù)、且不收任何違約金。新的規(guī)定是，每月5日為固定的提前還貸日，客戶提前還款必須在此前預約，否則就要等到下個月的5日。部分支行還對每月提前還貸總量設上限，超過后，則當月不再受理提前還貸。

　　銀行方面對此作出的解釋是，伴隨樓市調控和多次加息，滬上銀行提前還款量同比大增。銀行在人手分配、資金重新投放等方面難以協(xié)調，預約期拉長也屬無奈之舉。

　　不過，也有知情人士表示，一家房貸余額規(guī)模在40億元左右的銀行，目前一個月的提前還貸量大約在2億元左右，即使按照6%利率來估算，每延遲半個月就可多收利息50萬元，一年下來就是600萬元。

　　針對于此，上海聯(lián)業(yè)律師事務所王展律師認為，銀行通過較長預約期而取得的利息收入屬于不當得利，消費者有權拒付。因為在目前的房貸借款合同中，基本沒有對提前還款的預約期進行約定，銀行應當與借款人協(xié)商預約期限，而不能單方面規(guī)定。長達半月的預約期也大大超過了合理的范圍，如果銀行的工作效率不高，確實需要這么長的工作時間，也不應該收取預約期的全部利息，超過合理工作時間的利息應該免收。

　　固定利率是否合算

　　取5年期貸款作比較：加息前，光大銀行和招商銀行推出的固定利率貸款可優(yōu)惠至5.34%和5.73%，而新調整后，5年期貸款基準利率達到6.48%，按8.5折計算，浮動利率貸款的優(yōu)惠利率為5.508%，由此可見，當初選擇光大銀行固定利率貸款者，已經享受到0.168個百分點的息差。

　　不過，選擇10年期固定利率產品者尚未獲取實惠。兩次加息前，光大銀行推出的固定利率為6.08%，招商銀行為6.09%，但是目前該檔次浮動利率房貸優(yōu)惠利率仍只有5.814%，后者仍有0.266及0.267個百分點的息差優(yōu)勢。

　　如果央行再次加息0.27個百分點，那么10年期貸款利率將升至7.11%，按8.5折計算為6.044%，已經非常接近于兩行當初實行的固定利率；而若央行繼續(xù)這一次長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度的思路，如對該檔次利率上調0.45個百分點，則優(yōu)惠利率升至6.197%，超過兩行當初實行的固定利率。

　　再來看上調后的固定利率房貸，光大銀行5-10年(含)期優(yōu)惠利率為6.12%，高于浮動優(yōu)惠利率5.814，而若央行再次加息0.36個百分點，則兩者可以持平。

　　總體來說，理財專家建議，以下三種人群適合選擇固定利率房貸：一是認為我國利率水平還將持續(xù)上升的；二是認為自己未來收入比較穩(wěn)定，足以支付固定按揭還款額的；三是已購多套房屋或因其他原因不能在銀行享受浮動利率下限優(yōu)惠的購房者，因為現在各銀行的固定利率實際已低于浮動基準利率。（衛(wèi)容之）