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下半年北京住宅供應(yīng)將減少 開發(fā)商或?qū)酝Ψ績r

2006年07月28日 10:49


    下半年新盤數(shù)量不少,但據(jù)代理公司預(yù)測,整體供應(yīng)量較上半年將有所下降。(圖片來源:新京報 周曉東/攝)

  中新網(wǎng)7月28日電 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國70個大中城市房屋價格同比上漲5.6%.近期頻頻出臺的新政策令下半年的北京樓市更加撲朔迷離。

  據(jù)《新京報》報道,600余個已審批但未取得施工證項目無法開工,代理公司預(yù)測,北京下半年開發(fā)樓盤僅為上半年1/2。

  開發(fā)量:預(yù)計新盤比去年同期有所增加

  7月中旬,位于朝陽區(qū)東三環(huán)北路外的霄云路US聯(lián)邦公寓入市。該項目是燕莎住宅市場沉寂多年后出現(xiàn)的一個高檔精裝修樓盤。據(jù)該項目負責人介紹,由于項目所處區(qū)域位置相對不錯,同時只有不到300套房,所以盡管正處在宏觀調(diào)控期間,但他們對銷售仍持樂觀態(tài)度。

  萬科也高調(diào)宣布旗下將有3個新項目下半年入市。據(jù)萬科北京公司總經(jīng)理周衛(wèi)軍介紹,第一個項目是地處朝陽公園板塊的萬科東第項目,總套數(shù)300套,預(yù)計8月份入市;第二個項目是地處長安街永定路的南萬科紫臺,該項目有500多套,預(yù)計10月亮相;第三個項目是順義的萬科四季花園。

  與此同時,金地集團也表示去年獲得的馬駒橋C2地塊正在進行產(chǎn)品定位、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、報批報建等前期工作,目前已做好了開工準備,項目案名定為金地·格林小鎮(zhèn)6,預(yù)計今年秋天開盤。

  “從我們了解的情況來看,今年下半年新盤可能比去年同期有所增加!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示,隨著宏觀調(diào)控政策的逐漸深入,尤其是對土地市場執(zhí)行力度的加強,已出讓的土地必須加快開發(fā)速度。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至今年6月,北京已完成審批和尚未開發(fā)的住宅土地面積約5000公頃,建筑面積約7000萬平方米,這些土地將在今后1—2年內(nèi)完成開發(fā)。

  由于目前北京細則尚未出臺,尤其是對“90平方米占70%比例”暫無明確定論,在這種情況下,已審批但未取得施工許可證的項目無法開工。據(jù)官方人士透露,這樣的項目有603個,其中包括原定今年即將入市的新項目。

  “即使8月份對這類項目有明確的處理意見,但一個項目從取得相關(guān)證件到開工銷售至少需要4個月,按此推斷,今年下半年整體開發(fā)數(shù)量將減少。”思源顧問董事長兼總經(jīng)理李國平也持相同觀點,他表示,根據(jù)該公司調(diào)查,今年下半年供應(yīng)量將低于上半年,開發(fā)樓盤僅為上半年的1/ 2左右。

  交易量:觀望情緒將持續(xù)影響項目銷售

  從6月份開始,京城房地產(chǎn)項目交易量開始減少!缎戮﹫蟆酚浾哒{(diào)查東部幾個高檔住宅后發(fā)現(xiàn),近兩個月這兩個項目成交量均出現(xiàn)下降。“我們前5個月每個月銷售量都在30套左右,現(xiàn)在卻只有18套左右!背柋甭纺稠椖控撠熑吮硎尽

  “下半年,北京房地產(chǎn)交易量可能會出現(xiàn)下滑趨勢!崩顕椒治稣J為,主要是宏觀調(diào)控政策使購房者產(chǎn)生的觀望情緒令交易量受到抑制。即使是自住需求,在一定時期內(nèi)也會出現(xiàn)小幅萎縮。因為政策出臺后這一觀望期至少要持續(xù)3—5個月,所以導(dǎo)致這兩個月交易量明顯下滑。此情況和去年下半年比較相似。估計經(jīng)過一定觀望期后,年末被暫時壓制的購房需求還會釋放出來。

  “對于投資性需求而言,近期出臺的對外資及港澳臺購買限制政策,在一定程度上也減少了部分購買需求,東部高檔項目受影響尤為明顯!敝写蠛慊粍赢a(chǎn)營銷公司總經(jīng)理王述這樣分析。

  有數(shù)據(jù)顯示,包括外省市、境外及港澳臺在內(nèi)的非北京購買需求已占北京購房需求的35%.2005年,外資在京買房金額占全年商品房銷售額的5.21%,港澳臺在京購房交易金額占全年商品房銷售額的5.14%.今年上半年,港澳臺在京購房交易金額占商品房銷售額2.98%,同期,外資在京買房購買金額占商品房銷售額5.73%,兩項合計達8.71%.“頻頻出臺的新政策無論對自住還是投資需求影響都不小。估計今年下半年交易量不僅比上半年,也要比去年同期低!蹦稠椖块_發(fā)商有些悲觀地認為。

  價格:開發(fā)商可能會堅挺房價

  東部幾個項目后期產(chǎn)品將在9月左右開盤。據(jù)了解,這些項目后期將都不同程度地上調(diào)銷售價。合生橄欖季將推出其全新頂級產(chǎn)品萊瓦薩宮,該產(chǎn)品戶型集中在175平米至186平米之間,銷售價格12000元/平米,而之前的價格只有9500元/平方米。同樣,天鵝灣二期也從10000元/平米上調(diào)到12000元/平米。

  “雖然從下半年來看,購買者的購買力在減弱,但開發(fā)商依舊會繼續(xù)堅挺產(chǎn)品價格!币晃婚_發(fā)商表示,雖然需求在減少,但從開發(fā)商自身角度來看,是不可能降低產(chǎn)品價格的。“房價上漲是必然的。”大地顧問董事長段枚焱預(yù)測。

  他認為,供需失衡往往是導(dǎo)致房價上漲的最重要原因。如果今年下半年北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量減少,需求量即使有所萎縮,房價還會上漲。另一個原因則是隨著周邊配套設(shè)施的完備,城市價值也會提高。

  比如說交通、環(huán)境等,這些都會有效拉升土地自身價值,房價也會隨之上漲。王述的觀點則比較樂觀。

  他認為,根據(jù)當前市場環(huán)境和交易狀況,下半年,北京市房地產(chǎn)價格將會保持相對穩(wěn)定或適度下跌!肮⿷(yīng)量會加大,特別是中小戶型住宅項目供應(yīng)量將大幅提升!蓖跏鲞認為,市場需求出現(xiàn)萎縮只是暫時現(xiàn)象,如果政策執(zhí)行得力,取決供需關(guān)系的市場價格在剔除非市場因素影響外,勢必出現(xiàn)下跌趨勢。同時,由于“90平米和70%”產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的約束,在未來一段時間內(nèi),住宅市場,特別是小戶型產(chǎn)品競爭將加劇。在此影響下,北京城市中心區(qū)房價將相對平穩(wěn),近郊區(qū)房價可能會適度走低。

  限價房:暫對住宅市場無影響

  業(yè)內(nèi)普遍認為,北京推出的限價房今年很難進入市場。因此限價房對今年下半年北京房地產(chǎn)市場應(yīng)該沒什么影響。

  “還是因政策的不確定性造成的。首先是限價房土地還沒有全部進入市場,其次是限價房購買制度尚未制定出來,因此限價房對今年下半年房地產(chǎn)市場不會有影響!崩顕秸J為。

  據(jù)了解,目前限價房尚處在拿地階段,從拿地到銷售起碼要近一年時間,所以最快也要到明年才能推出。

  而且限價房供應(yīng)量小,價格也要比經(jīng)濟適用房高,在購買人資格上的限制也會使很多人失去機會,再加上限價房在地理位置上也比較偏,所以市場需求未必很大。(張學(xué)冬 邢曉利)


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