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侵犯商業(yè)秘密?誰(shuí)在害怕政府公布房?jī)r(jià)成本清單

2005年11月11日 09:47

  中新網(wǎng)11月11日電 據(jù)中國(guó)青年報(bào)引自新華社報(bào)道,自福州市物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本及“房?jī)r(jià)成本揭秘”調(diào)查以來(lái),引起社會(huì)各界的強(qiáng)烈反響,有關(guān)部委予以回應(yīng)和支持,認(rèn)為公布房?jī)r(jià)成本清單,還購(gòu)房者知情權(quán),是非常有意義的。但也有一些開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)疑甚至表示反對(duì),認(rèn)為這一做法會(huì)侵犯商業(yè)秘密,稱供求關(guān)系決定價(jià)格,只要房子能賣出去,再高的價(jià)格也是合理的。

  公開(kāi)房?jī)r(jià)成本清單,究竟是還購(gòu)房者知情權(quán),還是侵犯開(kāi)發(fā)商商業(yè)秘密?記者就此進(jìn)行了追蹤采訪。

  公開(kāi)房?jī)r(jià)成本有無(wú)必要?

  北京房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)公開(kāi)房?jī)r(jià)成本基本持反對(duì)態(tài)度。北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理王志剛表示,政府相關(guān)部門公布房?jī)r(jià)成本清單,一有難度,二意義不大。

  福州市物價(jià)局公布房?jī)r(jià)成本后,中央黨校研究員曾業(yè)松感言:調(diào)控房?jī)r(jià)這么久,居然一直沒(méi)有具體房?jī)r(jià)成本的資料供決策參考,調(diào)控的參照物不清楚,不能說(shuō)不是一個(gè)缺陷。那么,房?jī)r(jià)成本到底該不該公開(kāi)呢?

  北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),我國(guó)價(jià)格法明確要求經(jīng)營(yíng)者在定價(jià)時(shí)遵循公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則,以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況作為定價(jià)的基本依據(jù),為消費(fèi)者提供價(jià)格合理的商品和服務(wù)。房?jī)r(jià)一般包括地價(jià)、建筑安裝成本、配套設(shè)施費(fèi)用、貸款利息、稅收以及開(kāi)發(fā)商中間利潤(rùn)。從政務(wù)信息公開(kāi)的角度講,政府公布其中由自己控制的那一部分,無(wú)可厚非,也比較可行。政府并未直接干涉開(kāi)發(fā)商的定價(jià)行為。

  中國(guó)社科院研究員易憲容認(rèn)為,在房地產(chǎn)交易中,購(gòu)房者長(zhǎng)期處于信息不對(duì)稱的弱勢(shì)地位,政府公布商品房的社會(huì)平均成本,有利于改變這種不對(duì)稱,增加購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在博弈中的話語(yǔ)權(quán)。因此,政府部門理應(yīng)將其公之于眾,以維護(hù)公眾的知情權(quán)。仿照福州等地的做法,國(guó)家將房?jī)r(jià)成本清單的發(fā)布作為一項(xiàng)政策規(guī)定下來(lái),雖然不一定影響房?jī)r(jià),但至少可以強(qiáng)化此前宏觀調(diào)控取得的成果。

  公布成本清單是否會(huì)侵犯商業(yè)秘密?

  記者在采訪中聽(tīng)到一些開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑的理由是:對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多干預(yù)將嚴(yán)重影響投資環(huán)境。

  北京浙金都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理陳豪認(rèn)為,目前各樓盤的各項(xiàng)銷售指標(biāo)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)很容易查到,如果再公布成本,房地產(chǎn)商將沒(méi)有秘密可言。對(duì)比一些工業(yè)生產(chǎn)企業(yè),他們的產(chǎn)品成本、庫(kù)存等數(shù)據(jù)都是商業(yè)秘密,這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)不公平。

  這里我們先要弄清楚房?jī)r(jià)“成本清單”公布的是什么?房?jī)r(jià)成本主要包括四項(xiàng)內(nèi)容:地價(jià)、建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本4部分。需要明確的是,這里的前3項(xiàng)都是政府有關(guān)部門掌握的,而第4項(xiàng)指的是開(kāi)發(fā)商的平均運(yùn)營(yíng)成本。雖然每個(gè)樓盤的運(yùn)營(yíng)成本有差異,但一般開(kāi)發(fā)商會(huì)控制其占商品房銷售價(jià)格一定的比例。

  樓建波說(shuō),開(kāi)發(fā)商說(shuō)對(duì)他們不公平是沒(méi)有道理的。構(gòu)成法律上保護(hù)的商業(yè)秘密,中國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第10條規(guī)定是指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益、具有實(shí)用性,并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營(yíng)信息。其主要特點(diǎn)一是公眾無(wú)法獲得,不能通過(guò)正常渠道得到;二是生產(chǎn)中有訣竅,具有實(shí)用性,能為他帶來(lái)直接或間接經(jīng)濟(jì)效益,披露后會(huì)造成損失;三是采取了保密措施,如訂立保密協(xié)議,采取保密措施。目前房?jī)r(jià)成本清單并未要求每個(gè)開(kāi)發(fā)商出具他們的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用等細(xì)目。而且,隨著土地實(shí)行招拍掛,稅收征管程序的日漸透明,房?jī)r(jià)成本中的這些部分實(shí)質(zhì)上已經(jīng)無(wú)密可保。

  福州、江蘇等地物價(jià)部門認(rèn)為,合理的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的前提是信息充分公開(kāi)。在西方國(guó)家,政府經(jīng)常發(fā)布與群眾生活密切相關(guān)的商品成本價(jià)格情況,讓公眾了解、參與價(jià)格的形成,從而使價(jià)格趨于合理。我國(guó)政府部門公布由自己控制、掌握的城市房?jī)r(jià)中的成本構(gòu)成,應(yīng)該不會(huì)構(gòu)成對(duì)開(kāi)發(fā)商商業(yè)秘密的侵犯。

  公布房?jī)r(jià)成本是否難以操作?

  一些開(kāi)發(fā)商和學(xué)者提出,公布房?jī)r(jià)成本涉及到多個(gè)部門,根本無(wú)法操作。北京市國(guó)土局辦公室副主任靳京表示,房?jī)r(jià)成本大致由土地成本、建安成本、其他稅費(fèi)等組成,雖然簡(jiǎn)單,但北京有4000多家開(kāi)發(fā)商,每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的樓盤開(kāi)發(fā)成本不一樣,真正公開(kāi)房?jī)r(jià)的成本清單,就工作量來(lái)說(shuō)是非常大的,并且需要足夠的網(wǎng)絡(luò)資源支持。

  江蘇省物價(jià)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,所謂工作難度大、不好操作等等,從技術(shù)層面看并不存在,難在政治層面和利益共同體的影響力。他們指出,構(gòu)成房?jī)r(jià)成本的各項(xiàng)數(shù)字,相關(guān)職能部門都有,或都能測(cè)算出來(lái),甚至物價(jià)部門就能獨(dú)立測(cè)算出來(lái)。但為了保證權(quán)威性,通常物價(jià)部門要求土地、房管、建設(shè)等部門配合并提供資料,相互印證。一般而言,每平方米的建安成本和各種配套費(fèi)在同一城市所有樓盤是一樣的,也就是說(shuō),這兩項(xiàng)根本不需要一個(gè)樓盤一個(gè)樓盤去算,只有地價(jià)不同,操作簡(jiǎn)單,沒(méi)有任何難度。其真實(shí)原因是阻力太大,誰(shuí)都不想惹麻煩。

  南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政稅收研究所所長(zhǎng)蔣大鳴教授認(rèn)為,各政府部門推廣電子政務(wù)已有相當(dāng)一段時(shí)間,通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò),整合各部門信息,要算出房?jī)r(jià)的成本并不難。

  公布房?jī)r(jià)成本能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)嗎?

  有些開(kāi)發(fā)商和專家認(rèn)為,公布房?jī)r(jià)成本清單,數(shù)據(jù)有可能是被修正的,不能從根本上撼動(dòng)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。

  北京香江國(guó)際副總裁潘明朗認(rèn)為:“即使公布了房?jī)r(jià)成本清單,對(duì)降低房?jī)r(jià)也不會(huì)起到多大作用。房?jī)r(jià)的高低,是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí),房?jī)r(jià)自然下降。就是把所有的成本清單公布了,房?jī)r(jià)高低仍不受影響!

  上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明撰文表示,要求公開(kāi)成本是“烏托邦”的夢(mèng)想。文章認(rèn)為,想通過(guò)公布房?jī)r(jià)成本來(lái)破解樓市供求矛盾恐怕是不現(xiàn)實(shí)的。

  樓建波認(rèn)為,房地產(chǎn)的價(jià)格主要是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的。房?jī)r(jià)成本是否公開(kāi),表面看并不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。但是,這種公開(kāi)是根治高房?jī)r(jià)的一個(gè)突破口,政府公布房?jī)r(jià)中的社會(huì)成本,尤其是土地成本,可以為社會(huì)和媒體對(duì)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件,最終有助于一個(gè)有效的商品房?jī)r(jià)格監(jiān)督機(jī)制的形成。

  專家指出,公布房?jī)r(jià)成本的關(guān)鍵是如何使之法律化、制度化、科學(xué)化,肯定會(huì)逐步改變住房?jī)r(jià)格機(jī)制扭曲的現(xiàn)狀,影響房?jī)r(jià)。

  一些消費(fèi)者提出,是否公布成本不能只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的聲音,也要多聽(tīng)聽(tīng)購(gòu)房者的意見(jiàn)。無(wú)論如何,房?jī)r(jià)應(yīng)更接近真實(shí)成本。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生,“居者有其屋”又是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)之一,政府有責(zé)任適當(dāng)干預(yù),讓開(kāi)發(fā)商保持合理利潤(rùn)而不是暴利。 (“新華視點(diǎn)”記者 陳芳、方益波、鄧華寧)

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