就目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，一方面鋼鐵、鋁、建筑材料等與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，需要為這些產(chǎn)能過(guò)剩尋找出路；另一方面，盡管這幾年城市居民住房條件有所改善，但廣大民眾住房的困難仍是不爭(zhēng)之事實(shí)。針對(duì)這些情況，最近有人提出，2006年應(yīng)該成為“住房消費(fèi)年”，通過(guò)住房消費(fèi)來(lái)消化產(chǎn)能的過(guò)剩，解決國(guó)內(nèi)廣大民眾住房居住困難的問(wèn)題。一石幾鳥(niǎo)，何樂(lè)而不為？
最近建設(shè)部的官員也指出，生產(chǎn)更多中低檔住房是2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本任務(wù)。也就是說(shuō)，建設(shè)部希望通過(guò)生產(chǎn)更多的中低檔住房來(lái)落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，來(lái)達(dá)到政府所明確的經(jīng)濟(jì)工作之目標(biāo)，即如何著力來(lái)解決廣大民眾切身利益問(wèn)題，使他們從“新三座大山”(高房?jī)r(jià)、高教育收費(fèi)、高醫(yī)療費(fèi))中解決出來(lái)。
提倡住房消費(fèi)首先必須解開(kāi)一個(gè)十分容易混淆的概念，即住房是消費(fèi)還是投資？在現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)住房的屬性界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的房地產(chǎn)，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，即使是民眾用于個(gè)人居所購(gòu)住房也是投資品，那么在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資過(guò)熱的情況下，提倡民眾購(gòu)房并沒(méi)有擴(kuò)大住房消費(fèi)而是擴(kuò)大住房投資了。
因?yàn)�，根�?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的規(guī)定，個(gè)人的住房消費(fèi)是指：當(dāng)住房用于居住時(shí)，租住的，其租金計(jì)入承租人的消費(fèi)支出；自住的，比照相應(yīng)市場(chǎng)(租金)價(jià)格，以虛擬房租形式計(jì)入房屋所有人的最終消費(fèi)。比如，2005年1-11月居民消費(fèi)性支出5950元(包括食品、衣著、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂(lè)教育文化服務(wù)、居住、雜項(xiàng)商品和服務(wù))，其中的居住消費(fèi)僅892元，占全部消費(fèi)的比重15%左右。
對(duì)892元這一數(shù)據(jù)，即使是虛擬的個(gè)人承租住房費(fèi)用，我想可能也會(huì)太低。這個(gè)數(shù)據(jù)可能是與計(jì)劃分配的住房?jī)r(jià)值而不是以市場(chǎng)價(jià)擬就的。如果以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)分析，即使最低生活水平的中小城市也不會(huì)如此。即使認(rèn)可這個(gè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，以如此低的比重、如此小的金額，想通過(guò)住房消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)可能嗎？
退一步說(shuō)，假定住房是消費(fèi)�，F(xiàn)在我們要問(wèn)的是，2006年的住房消費(fèi)何以實(shí)現(xiàn)？是國(guó)內(nèi)民眾不愿住房消費(fèi)還是廣大民眾沒(méi)有能力住房消費(fèi)？如果是沒(méi)有能力住房消費(fèi)，那原因是什么？如果像有房地產(chǎn)商所說(shuō)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房?jī)H是建筑給富人的，那么2006年的住房消費(fèi)又從何談起？
其實(shí)，對(duì)剛剛進(jìn)入小康生活水平的廣大人民群眾來(lái)說(shuō)，有誰(shuí)不希望改善自己的居住條件呢？但是，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)把廣大民眾的住房消費(fèi)完全拒之于門(mén)外了。最近，北京有問(wèn)卷調(diào)查顯示，70%以上的民眾認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)高得離譜。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及少數(shù)政府官員卻說(shuō)，房?jī)r(jià)還得漲下去。如果房?jī)r(jià)還是這樣飚升，那么2006年住房消費(fèi)從何而來(lái)？
2006年房?jī)r(jià)漲不漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商真的知道嗎？如果他們真能預(yù)測(cè)到，特別是那些說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)漲到2008年的人，我想他們現(xiàn)在根本就不需要再去賣(mài)土地或儲(chǔ)備土地了，也不需要再做什么項(xiàng)目了，他們只需把已經(jīng)做好的房子留下來(lái)，等到價(jià)格漲了再賣(mài)，不就大獲得其利了嗎？實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)一點(diǎn)信心都沒(méi)有。盡管去年上半年政府出臺(tái)了一些政策來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但是其效果微乎其微，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)仍然是太高，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)依舊。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“政策性市場(chǎng)”，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題認(rèn)識(shí)不全面，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用住房商品的特殊性(如壟斷性、惟一性、不動(dòng)性、生活必需品等)并借助各種方式來(lái)操縱房?jī)r(jià)提供了便利的條件。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是高是低？早在2005年就已經(jīng)水落石出了。據(jù)東北財(cái)大姜春海的研究，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房?jī)r(jià)比等指標(biāo)早就超過(guò)國(guó)際警戒線(xiàn)。比如，2004年城鎮(zhèn)居民的收入房?jī)r(jià)比，如果以戶(hù)均75平方米計(jì)算在8.2(一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為3-6)，以戶(hù)均100平方米計(jì)算在10.9，而上海及北京這樣的大城市收入房?jī)r(jià)比在12以上。這些比值超過(guò)國(guó)際慣例好幾倍，中國(guó)能夠以其特殊性視而不見(jiàn)嗎？過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比使得民眾根本就沒(méi)有能力進(jìn)入高價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
還有，1999-2003年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于國(guó)際警戒線(xiàn)(5%)，但是到2004年上升到13.9%，2005年將上升到14.9%。根據(jù)姜春海的研究，在其他條件不變的情況下，2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為26%，2007年為40.9%，2008年為59.4%。如果考察基本價(jià)值、泡沫與泡沫的修正值，2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度將達(dá)到68%。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重了，如果政府不采取嚴(yán)厲的措施調(diào)控，其后果不堪設(shè)想！
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格為何這樣高？是市場(chǎng)的供求關(guān)系使然嗎？不是。姜春海的研究表明，從2004年房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入來(lái)看，開(kāi)發(fā)商所獲利比例為20-30%，甚至40%以上(當(dāng)年獲利2000多億，利潤(rùn)率為16%左右)；政府占30-40%(獲利3000多億)，金融機(jī)構(gòu)占5-10%(利息收入1000多億)，建筑商10-15%，5-10%“非正常”流失。看到這樣一個(gè)誘人的數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)商、地方政府及銀行哪一家沒(méi)有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)呢？可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)，就是這幾方利用房地產(chǎn)的特殊性合謀推高的結(jié)果。因此，對(duì)于目前國(guó)內(nèi)完全為政府主導(dǎo)的“政策性房地產(chǎn)市場(chǎng)”來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高是民眾遠(yuǎn)離住房消費(fèi)的根本原因所在。這個(gè)問(wèn)題不解決，住房消費(fèi)只能是一句空話(huà)。
既然住房?jī)r(jià)格是地方政府推高的結(jié)果，解鈴還得系鈴人。地方政府有能力推高房?jī)r(jià)，同樣有能力來(lái)平抑房?jī)r(jià)。2006年住房消費(fèi)能否得以發(fā)展，根本所在是政府如何來(lái)作為。
比如國(guó)八條講得清清楚楚來(lái)要打擊房地產(chǎn)炒作，要調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，但是近一年過(guò)去了，不少地方的房地產(chǎn)炒作還是那樣盛行。我曾經(jīng)到過(guò)不少地方，一戶(hù)人家?guī)滋追孔邮制毡�。還有，最近深圳及廣州的房地產(chǎn)炒風(fēng)四起，其原因何在？根本問(wèn)題就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易稅制定了就是不落實(shí)不執(zhí)行。只要政府開(kāi)征嚴(yán)厲的房地產(chǎn)交易稅，開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)炒作豈可不平息？
還有，一方面在說(shuō)國(guó)內(nèi)土地資源缺乏，但另一方面卻別墅盛行，特別是北京更是別墅多得離譜。政府的土地規(guī)劃哪里去了？怪不得有房地產(chǎn)大佬說(shuō)，中國(guó)拿到的土地，就如拿到西紅柿，既可以當(dāng)菜也可當(dāng)水果，就看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何拿捏。如果政府對(duì)土地拍賣(mài)與規(guī)劃有明確界定，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)向中低住房結(jié)構(gòu)調(diào)整又有何難？
總之，2006年住房消費(fèi)能否發(fā)展起來(lái)，根本就在于政府對(duì)這個(gè)“房地產(chǎn)政策市”如何來(lái)調(diào)整。政府完全有能力通過(guò)對(duì)土地拍賣(mài)、土地規(guī)劃、住房稅收及銀行信貸利率來(lái)控制的。對(duì)于國(guó)內(nèi)過(guò)高的房?jī)r(jià)，最根本就在于地方政府行為的短期化，在于政府沒(méi)有真正意識(shí)高房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，如果政府能夠在這方面有所反思，問(wèn)題就迎刃而解。否則，一旦錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)，就要步中國(guó)股市之后塵了。
(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者：易憲容)
