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誰是中國最大的炒房者? 地方政府豪賭房地產(chǎn)

2006年03月16日 10:37

  中新網(wǎng)3月16日電 據(jù)《中國經(jīng)濟時報》報道,堅持了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在地方上正遇到強硬的阻力,這給中央最初全面推行調(diào)控政策的預想造成障礙。3月初,有市場觀察人士發(fā)出警告,認為針對中國房地產(chǎn)的調(diào)控成敗將最終取決于地方政府的態(tài)度,房地產(chǎn)市場的秩序與理性能否得到恢復,前提首先必須是政策能在多大程度上馴服地方政府。

  “他們充當了開發(fā)商的利益代言人,甚至反對中央制定和出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策,竭力阻止中央出臺進一步的措施,并試圖盡快結(jié)束這一輪的調(diào)控!敝袊鐣茖W院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所副研究員張群群表示。

  在本輪跨度達五年之久的房地產(chǎn)非理性繁榮時期,張群群認為,一些地方政府起到了很不好的作用,身居幕后縱容投機炒作,成為土地適度饑渴政策的制定者和執(zhí)行者、土地開發(fā)權(quán)錢交易的參與者。

  廣州房地產(chǎn)資深分析人士樂耀輝表示,一些地方政府公然違背國家政策,成為坐地經(jīng)營的炒房勢力。他說,雖然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府,不過地方政府絕對是近年中國炒房的核心組成部分,“和開發(fā)商一樣是炒房大軍中的大贏家!

  地方豪賭房地產(chǎn)

  在過去的兩個月里,上饒縣政府一直在為商品房高空置率做補救工作。這個實際城鎮(zhèn)人口不到6萬的中部縣城,在經(jīng)過三年時間的房地產(chǎn)開發(fā)后,現(xiàn)在出現(xiàn)了50多萬平米的房屋積壓,市場顯得疲軟不堪。地方執(zhí)政官員在全縣經(jīng)濟工作會議上表示要借助一系列措施刺激房地產(chǎn)市場回暖。

  他們在今年1月下發(fā)了促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一項試行意見,決定用一年時間,向在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買符合政府指導價的新建商品住房發(fā)放補貼,購房戶可按不同購房價格分享每平方米30元或60元的政府購房補貼。同時,縣城外人口只要在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買了商品房(含二手房),本人、直系親屬及5名以內(nèi)旁系親屬憑房產(chǎn)證即可辦理城市戶口,并享有城鎮(zhèn)居民子女就學和社會保障等所有待遇。

  政府同時將給獲得國家、省、市經(jīng)典樓盤名譽的開發(fā)商分別進行30萬、20萬、5萬元獎勵。地方官員說,這一切讓他們的市場復又充滿生機和活力。

  事實上,通過這些政策,政府正在為自己曾經(jīng)大量出讓土地導致樓市開發(fā)過度的泡沫風險埋單。他們的官員說,如果積壓的商品房遲遲無法得到消化,后果顯然不會樂觀。因此,在醫(yī)院等一些公開場所的墻體上,張貼著他們鼓勵民眾購房的通知,而這種全民動員讓一些人感到不安。

  “有人說這是與中央政策相違背的,你覺得呢?”一位當?shù)鼐用穹磫栍浾。一些民眾對此也展開過討論,他們并不認為這項措施對他們有什么幫助,因為縣城的房價借這個機會又漲了,原有樓盤的優(yōu)惠也被全部取消,買房又要泡湯了。而在省、市主管部門那里,對這項措施則未置可否,盡管他們都拿到過那份《意見》。

  張群群說,一些地方政府和行業(yè)主管部門對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)控問題,表現(xiàn)出的是一種不科學的發(fā)展觀、不合理的政績觀。

  樂耀輝則說,在經(jīng)濟快速發(fā)展和城市人口暴漲的大背景下,從地方政府到開發(fā)商都在做一件極其危險的事情:誤把“支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)作為搖錢樹”,拼命發(fā)展,拼命圈錢。由于地方政府在土地方面擁有生殺大權(quán),出售土地一直以來都是地方政府最好的財政來源,于是他們從土地的管理者和使用者嬗變?yōu)槌鲑u土地的“商人”,形成一種“價高者得,關(guān)系好者得”的交易現(xiàn)象,“實際上,土地成為官商勾結(jié)的最好橋梁之一!

  在大量出讓土地的同時,地方執(zhí)政官員在城市建設方面急于求成。中部地區(qū)一位官員說,房地產(chǎn)牽動上下游70個產(chǎn)業(yè),盡管國家在調(diào)控,但在他們那里,房地產(chǎn)仍處于起步階段。受這種觀念的影響,房地產(chǎn)投資形成熱潮。

  炒地還是炒房?

  一些批評家表示,地方政府不是直接的炒房者,但是它對待房地產(chǎn)行業(yè)的行為為炒房提供了良好的溫床,這就是炒地和造市。而這兩種行為事實上含有間接炒房的性質(zhì),即便地方政府絕無意圖進行直接的商品房交易套現(xiàn)。

  樂耀輝說,地方政府從土地出讓到房地產(chǎn)商項目融資等方面都存在巨大的政策性傾斜,這無異也是在參與炒房投機。

  房地產(chǎn)批評家竇化侖對本報記者說,在西安的某個區(qū)域,之前地價是50萬元左右一畝,在公開透明的招標口號下,經(jīng)過竟標達到了160萬一畝,翻了3倍多。這是公正規(guī)則的體現(xiàn),是合法交易,但未必是合理的。

  他說,公開招標是為了杜絕不良開發(fā)商,維護房地產(chǎn)市場的良性,但并不是說政府和有實力的開發(fā)商皆大歡喜就是消費者的喜事。因為地方政府賺的差價、開發(fā)商賺的利潤都需要消費者來承擔。而房價的相應增長,加上土地供應量的限制,給了投資者們可趁之機。

  通過炒地引至投機的現(xiàn)象在中國一些地方有著長久的歷史,北京一位不愿具名的閻姓學者認為,中央與地方政府因為在經(jīng)濟增長方式及未來利益分配上有沖突,導致政策出現(xiàn)斷層,上行下不達。

  這種情況無疑危險。他說,由于地方政府對銀行分支機構(gòu)擁有支配權(quán),在上世紀90年代初期的經(jīng)濟過熱中,險些釀成一場致命的金融危機。1990年代中期之后,地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收。地方政府賴以主動推動經(jīng)濟增長并能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著,房地產(chǎn)膨脹得越大,地方政府的收益就越大。

  與此同時,它的成本卻仍然是零,因為土地的減少,銀行的壞帳、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔最終責任的。正是這種成本和收益的極端不對稱性,受極端本位主義的驅(qū)使,使他們開發(fā)這一稀有資源幾乎達到了毫無節(jié)制的程度。

  在過去的2001年到2003年間,地方政府的土地出讓收入為9100億元,與1998年的67億相比增長近140倍。而在1998年-2003年的5年間,中國發(fā)行國債也不過9300億元。除此之外,在整個房地產(chǎn)建設、交易的過程中,政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的將近30%~40%左右。“這些滾滾而來的財富大都流進了地方政府以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)部門的口袋。”

  竇化侖說,地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的,因為是受益者,在穩(wěn)定房價等工作中就無法堅定的執(zhí)行國家的一系列指令,對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用。(章劍鋒)

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