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繼限購(gòu)令、加息之后,房地產(chǎn)調(diào)控再添砝碼。10月25日,風(fēng)聞已久的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》終于正式出臺(tái)。該《辦法》要求,自2010年12月1日起,預(yù)售資金全部存入專用賬戶,禁止開發(fā)企業(yè)直接收存預(yù)售資金,預(yù)售資金嚴(yán)格按工程節(jié)點(diǎn)支。旱叵陆Y(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然預(yù)售資金監(jiān)管并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下降造成直接影響,但是有力保障了預(yù)售項(xiàng)目的順利完工,并能防止開發(fā)商利用預(yù)售資金囤地、炒股等行為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范,是此輪調(diào)控的深入體現(xiàn)。
資金監(jiān)管收緊資金鏈
與坊間傳言的監(jiān)管預(yù)售資金是為了調(diào)控房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)不同,業(yè)內(nèi)更多的觀點(diǎn)認(rèn)為這主要是為了防止開發(fā)商挪用預(yù)售資金,出現(xiàn)爛尾工程。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開發(fā)表示,該政策主要是為了讓房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)范經(jīng)營(yíng),防止轉(zhuǎn)移資金,防止過(guò)度擴(kuò)大市場(chǎng),導(dǎo)致資金鏈太長(zhǎng)。他指出,極個(gè)別開發(fā)商拿預(yù)售資金來(lái)多拿地,甚至炒股,參與炒房,當(dāng)資金鏈出了問題,就會(huì)形成爛尾樓。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為,只有開發(fā)商有錢、有地才能建成房子,形成供應(yīng)量,從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。如果土地供應(yīng)不足,同時(shí)開發(fā)商又缺少資金,市場(chǎng)上供應(yīng)量會(huì)大大減少,所以從“監(jiān)管辦法”角度看,對(duì)抑制房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是好事,我認(rèn)為主要作用是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
但他指出,實(shí)際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出防范風(fēng)險(xiǎn)所需的力度,因?yàn)楸O(jiān)管辦法的四個(gè)節(jié)點(diǎn)主要針對(duì)的是建安環(huán)節(jié),但對(duì)北京、上海這樣的大城市,建安支出只是很小的比例,土地成本甚至?xí)嫉街С龅?0%、70%,因此,“這個(gè)力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)防范風(fēng)險(xiǎn)的力度,會(huì)造成開發(fā)商資金完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶里。”
由此可見,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將面臨怎樣的壓力。
短期迫使開發(fā)商降價(jià)
“二次調(diào)控最有力的就是限購(gòu),而比限購(gòu)更讓開發(fā)商痛苦的,則是預(yù)售資金的監(jiān)管!北本┞(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h指出,房企資金的構(gòu)成有自有資金、銀行信貸、商品房預(yù)售款、工程方墊資幾個(gè)部分,其中商品房預(yù)售款項(xiàng)是連接其他幾個(gè)環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一環(huán),通?梢栽谝粋(gè)房企資金鏈條中達(dá)到40%的資金使用率。“也就是說(shuō),其實(shí),房企用自己的資金拿地,用施工和供貨商的資金蓋房,銀行貸款維持公司運(yùn)營(yíng),而商品房的預(yù)收款則是提前把利潤(rùn)套現(xiàn),從而使得開發(fā)商可以用購(gòu)房者的資金來(lái)進(jìn)行擴(kuò)張。”
楊少鋒認(rèn)為,此次北京規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管使用,將立刻抽走一個(gè)房企將近40%的資金,房企將面臨巨大的資金壓力。他認(rèn)為,開發(fā)商唯一的出路,就是順應(yīng)政策,調(diào)整房?jī)r(jià),讓虛高的房?jī)r(jià)回歸真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。
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