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定價(jià)分配問題面臨困難 限價(jià)房離我們還有多遠(yuǎn)?(2)

2006年09月11日 10:59

  質(zhì)疑之聲不斷

  在北京,“限價(jià)房”自年初從北京市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的口中傳出之后,便一直有消息不斷見諸報(bào)端。媒體上傳言“限價(jià)房”入市的時(shí)間從7月推遲到8月,再從8月推遲到9月,而時(shí)至今日,在人們的望眼欲穿中,“限價(jià)房”依然未見其廬山真面目。

  于是,8月22日的“兩限普通商品房”政策研討會(huì)便變得異常的低調(diào)!把劬Χ级⒅本┠。再加上此前北京的經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀曾廣受批評(píng)。”一些分析人士非常能體會(huì)有關(guān)部門的難處。而政府的這種低調(diào)和謹(jǐn)慎,本刊記者在采訪中也能感受到!凹(xì)則在制訂中”“不方便透露”等語焉不詳?shù)霓o令便是最通常的答復(fù)。

  而伴隨著這種低調(diào)和謹(jǐn)慎的,則是業(yè)界對(duì)于“限價(jià)房”的不斷質(zhì)疑之聲。

  廈門大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心郭曉武在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,限價(jià)房問題可以分為兩個(gè)主要部分進(jìn)行思考,一個(gè)是限價(jià)房的供給問題,定價(jià)是供給的核心;一個(gè)是限價(jià)房的分配問題,公平合理是核心。

  “這兩個(gè)問題都有很高的技術(shù)難度,都面臨很多市場(chǎng)困難。因此,限價(jià)房的弊病根源于現(xiàn)存的市場(chǎng)難題,由于政府在實(shí)務(wù)操作中無法解決,因此可能造成諸如分配不公、尋租等問題!惫鶗晕湔f。

  更有人甚至直接歸納出了“限價(jià)房七大不正常獲利模式”:如提高容積率;降低建筑標(biāo)準(zhǔn);降低住宅品質(zhì);先內(nèi)部銷售,再二次銷售;為關(guān)系戶和內(nèi)部員工提供炒房獲利機(jī)會(huì);讓投資機(jī)構(gòu)購買,共同獲利;降低房屋質(zhì)量等等。

  “如果將來的房子都這么做,一個(gè)是政府限價(jià),一個(gè)是限制面積,這樣會(huì)使整個(gè)房屋的容積率大幅度上漲,將來開發(fā)后小區(qū)都變成了經(jīng)濟(jì)適用房;ㄉ馘X只是買了個(gè)便宜房而已,而非好房子。”在接受本刊記者采訪時(shí),新華聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳海旭不無擔(dān)憂地說。

  另一方面,由于政策的模糊性和不確定性,人們往往把“限價(jià)房”與“經(jīng)濟(jì)適用房”做比較。而事實(shí)上,“經(jīng)濟(jì)適用房”在一定程度上就是“限價(jià)房”的一種。但是與“經(jīng)濟(jì)適用房”不同的是,“限價(jià)房”盡管也享受一定的政府優(yōu)惠,但依然要交土地出讓金。同時(shí),“限價(jià)房”的房?jī)r(jià)也不是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定,而是由政府人為劃定。其銷售不是面向全部消費(fèi)者,而是面向特定的一部分社會(huì)群體,這就表明限價(jià)房并不是具有市場(chǎng)意義上的商品房,它具有一定社會(huì)福利性質(zhì)。

  這令諸多開發(fā)商對(duì)“限價(jià)房”的開發(fā)并不感興趣。本刊接觸的開發(fā)商中,只有國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)興趣濃厚,諸多非國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)并不愿意參與。北京城建投資發(fā)展股份有限公司總經(jīng)理王漢軍表示,國(guó)企城建集團(tuán)是以開發(fā)大眾主流的普通住宅產(chǎn)品為主,“做限價(jià)房,會(huì)非常有經(jīng)驗(yàn)!

  國(guó)企金隅嘉業(yè)公司有關(guān)人士也表示,該公司已專門成立中低價(jià)房開發(fā)研究團(tuán)隊(duì),對(duì)幾塊限價(jià)地進(jìn)行了調(diào)研,制訂了中低價(jià)位商品房開發(fā)模式,“我們具有多年中低價(jià)位住宅開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)驗(yàn),在中小套型住宅開發(fā)上有自己的優(yōu)勢(shì)!

  因此,“如果限價(jià)商品房的供應(yīng)量多少、限價(jià)幅度多少等這些問題沒解決好,貿(mào)然實(shí)行無疑就是搬起石頭砸自己的腳,這對(duì)政府來說是一個(gè)相當(dāng)大的考驗(yàn)!北本⿴煼洞髮W(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究學(xué)院院長(zhǎng)黃興文說。

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