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定價分配問題面臨困難 限價房離我們還有多遠(yuǎn)?(3)

2006年09月11日 10:59

  保障才是硬道理

  “限價房”并不是一個新生事物。早在3年前,浙江寧波就已建立起一整套限價商品房建設(shè)操作規(guī)則,從而成為全國最早探索實施限價商品房政策的城市,到今天更是成為北京、大連等城市的學(xué)習(xí)榜樣。

  2005年5月,青島市政府也曾推出3個“限價商品房”樓盤。購買限價商品房需要許可證,要求購買者具備青島市內(nèi)四區(qū)常住戶口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、沒有住房或住房面積未達(dá)到政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的家庭或單身者。

  今年春,北京市建委領(lǐng)導(dǎo)在一次內(nèi)部會議上,通報了醞釀建設(shè)一種以限制價格、面對特定銷售人群的特殊商品房,即“限價房”。這比今年5月底出臺的九部委文件中在全國推廣“限價房”的要求整整提前了好幾個月。

  有分析人士認(rèn)為,為了解決今年房價的控漲壓力和中低收入者的住房保障問題,因為一些地方“限價房”的成功實踐,令“限價房”順理成章地成為地方政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要舉措。

  政府原本希望,“限價房”能在一定程度上拉低房價,擴(kuò)大中低價位房的供應(yīng)量。而老百姓也這么期待,焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的一項調(diào)查顯示:40.99%的人認(rèn)為北京限價房供應(yīng)量加大,會拉低整體房價走勢,將會對整體房價產(chǎn)生一定影響。但在業(yè)界看來,拉低房價的實際效果究竟會如何卻很難預(yù)測。

  “目前確定的部分限價地塊在很大程度上,只是充當(dāng)了帶給購房人‘未來希望’的作用。”新華聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳海旭向本刊記者分析說,只有限價范圍比周邊房價低25%~30%的情況下,限價房的價格與周邊商品房價格差距拉大,才具有操作的可能性,但從目前推出的限價地來看,目標(biāo)很難實現(xiàn)。

  上海的“兩個1000萬工程”(上海在去年新開工1000萬平米重大工程配套商品房和1000萬平米中低價商品住房,并力爭全年可預(yù)售面積2000萬平米,包括配套商品房在內(nèi)的中低價位普通商品住房占年內(nèi)新上市商品房的比重提高到65%)不了了之便是例證之一。一位知情者表示,之所以會如此,是因為購買者的標(biāo)準(zhǔn)很難制訂,各方利益不好平衡;同時,這些房源多位于上海偏遠(yuǎn)地區(qū),生活成本尤其是交通、教育等成本偏高。

  而另一個失敗的例子出現(xiàn)在廣州。8月份,“國六條”實施后廣州首個“限價房”入市,限價6000元/平方米。但因該地塊周邊住宅市場均價也不到5000元/平方米,引起媒體和各方人士的強(qiáng)烈批評。有關(guān)“限價房”的“抬價”與“鬧劇”之說便由此而起。

  今年第一個推出“限價房”的大連也未能逃脫爭議。目前大連的房產(chǎn)均價在5000多元/平米左右,而此次大連推出的“限價房”項目限價在5300元/平米,和城市均價基本上持平!皬倪@個角度而言,限價與不限價意義不大,購房者享受不到多少限價的好處!

  再回到北京,按照北京國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年首次推出的限價商品房規(guī)劃建筑面積在200萬平方米左右,這個數(shù)字和每年推出的經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)數(shù)據(jù)一致!翱赡軐δ硞具體的區(qū)域有一定影響,但顯然,這200萬平方米的供應(yīng)量,還無法達(dá)到抑制整體房價的目的。”陳海旭說。

  廈門大學(xué)不動產(chǎn)金融研究中心郭曉武接受采訪時認(rèn)為,“限價房”只是住房保障政策形式的一種,關(guān)鍵還是要看住房保障制度的整體構(gòu)建!白鳛楸Wo(hù)中低收入階層利益的一項住房保障政策,限價房有助于緩解當(dāng)前的住房矛盾,但說實話,意義不大!惫鶗晕湔f,因為僅依靠“限價”是無法解決當(dāng)前房地產(chǎn)的市場矛盾的。 ★

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