●市場(chǎng)調(diào)研●

　　樓市泡沫受熱不均

　　二環(huán)均價(jià)微漲 五環(huán)外直逼15000元/平方米

　　2009上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的是一場(chǎng)風(fēng)云迭起的突變，短短幾個(gè)月從谷底走到了巔峰，漲價(jià)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)了解，隨著6月份通州九棵樹(shù)地塊以17.4億元成交，北京五環(huán)外樓盤(pán)迅速掀起一輪漲價(jià)狂潮。以作為北京居住熱點(diǎn)之一的北五環(huán)“亞奧區(qū)域”為例，北苑區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)13000元/平方米左右，位于立水橋區(qū)域的東方郁金香價(jià)格已經(jīng)漲到了11600元/平方米，合立方預(yù)計(jì)均價(jià)將超過(guò)15000元/平方米，朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)外的“潤(rùn)澤悅溪”目前價(jià)格高達(dá)16000元/平方米，半年時(shí)間上漲81.8%。不少“80后”購(gòu)房者表示，加上雙方家長(zhǎng)積蓄想在北京五環(huán)外買(mǎi)房都已經(jīng)很難。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱強(qiáng)調(diào)，樓市泡沫的關(guān)鍵在于后續(xù)消化，后續(xù)能夠穩(wěn)定發(fā)展就不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。目前北京市場(chǎng)五環(huán)外地區(qū)缺乏發(fā)展規(guī)劃及實(shí)力配套支撐，當(dāng)前如此高房?jī)r(jià)主要是由過(guò)高的地價(jià)引起的哄抬效應(yīng)，并不屬于正常價(jià)格范疇。三位操盤(pán)手接著談到，相對(duì)于五環(huán)外非理性的漲價(jià)潮，內(nèi)城傳統(tǒng)核心地段反而表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　以二三環(huán)為主的內(nèi)城區(qū)域，由于地段的稀缺性、產(chǎn)品的高端性，在07年到08年中出現(xiàn)了一輪價(jià)格高峰，在08年下半年整體經(jīng)濟(jì)下滑情況下，內(nèi)城區(qū)域的房屋售價(jià)下降幅度較四環(huán)外項(xiàng)目小很多。而隨著樓市回暖，內(nèi)城樓盤(pán)售價(jià)也表現(xiàn)企穩(wěn)，較07年最高價(jià)格持平或略有上漲，漲幅在7%-10%。與四環(huán)外、五環(huán)外價(jià)格漲幅基本超過(guò)70%的項(xiàng)目相比，內(nèi)城產(chǎn)品的泡沫論幾乎無(wú)法支撐。

　　以西二環(huán)廣安門(mén)區(qū)域?yàn)槔��?7年下半年該區(qū)域新盤(pán)平均價(jià)格在22000元/平方米(毛坯)，而本月開(kāi)盤(pán)的該區(qū)域紅山世家目前的售價(jià)為245000元/平方米(精裝修)，可見(jiàn)內(nèi)城產(chǎn)品目前售價(jià)維持07年最高水平，與城郊暴漲項(xiàng)目相比，價(jià)格泡沫化并未顯現(xiàn)。

　　二環(huán)沿線項(xiàng)目總體供應(yīng)量小，區(qū)域稀缺價(jià)值優(yōu)勢(shì)獲得投資人士普遍認(rèn)同，高價(jià)格具備有力支撐，受市場(chǎng)影響較小，因此長(zhǎng)期受到投資者熱捧。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目如紅山世家、凱德華璽等往往一開(kāi)盤(pán)便形成搶購(gòu)風(fēng)潮就是市場(chǎng)最真實(shí)的反映。