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有錢(qián)買(mǎi)房沒(méi)錢(qián)交物業(yè)費(fèi)? 物業(yè)費(fèi)該不該有指導(dǎo)價(jià)
2007年04月12日 13:59 來(lái)源:法制日?qǐng)?bào)

  剛買(mǎi)的新房子還沒(méi)有入住,沒(méi)有享受到物業(yè)公司提供的服務(wù),物業(yè)公司就要收管理費(fèi)?業(yè)主入住率高達(dá)80%以上,還沒(méi)有成立業(yè)主管理委員會(huì),卻按購(gòu)房時(shí)的《管理公約》被收取超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)30%的物業(yè)費(fèi)?

  4月6日以來(lái),記者走訪寧夏銀川市的幾個(gè)住宅小區(qū),居民們一連串有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題,讓人應(yīng)接不暇。

  怎么花大錢(qián)買(mǎi)了新居,住進(jìn)了新房子,卻還在為一個(gè)小小的物業(yè)費(fèi)勞心費(fèi)神?

  “買(mǎi)得起房子,交不起物業(yè)管理費(fèi)?”

  家住銀川唐徠小區(qū)的幾戶(hù)居民告訴記者,2003年,他們花大價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)了商品房。在辦理房屋購(gòu)買(mǎi)手續(xù)時(shí),開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司就與自己簽訂了一份《管理公約》,規(guī)定“乙方(業(yè)主)必須按規(guī)定定期繳納有關(guān)的管理費(fèi)用。本費(fèi)用不含電梯費(fèi)、自行車(chē)存車(chē)費(fèi)、汽車(chē)車(chē)位及管理費(fèi)。以上費(fèi)用為暫時(shí)費(fèi)用,最終以物價(jià)局核定費(fèi)用為準(zhǔn)”。

  剛?cè)胱r(shí),由于小區(qū)尚未完全建成并投入使用,物業(yè)公司減半收取物業(yè)管理費(fèi)。2006年4月,小區(qū)的幾幢樓還沒(méi)有交工,物業(yè)公司就在小區(qū)各個(gè)樓道里張貼出全額繳費(fèi)的通知,遭到一些業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì),有的業(yè)主干脆在通知上寫(xiě)上“霸王條款”的字樣,表示拒絕按照全額標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。

  業(yè)主們的理由是,小區(qū)業(yè)主入住率高達(dá)80%以上,至今仍沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋還沒(méi)有接受物業(yè)服務(wù)時(shí),開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就與業(yè)主簽訂了所謂物業(yè)費(fèi)《管理公約》,等業(yè)主入住小區(qū)接受物業(yè)公司的服務(wù)后,感覺(jué)物業(yè)公司的服務(wù)并沒(méi)有達(dá)到服務(wù)水平;業(yè)主至今沒(méi)有和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

  更何況,按照銀川市政府頒布住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)指導(dǎo)價(jià),即使按照最高等級(jí)上浮20%,物業(yè)費(fèi)也沒(méi)那么高。

  物業(yè)公司卻說(shuō),你們能買(mǎi)得起這么貴的房子,難道就交不起物業(yè)費(fèi)?

  這是哪兒跟哪兒。啃^(qū)居民問(wèn)記者。

  政府指導(dǎo)價(jià)不適合面積較小的住宅小區(qū)

  記者在采訪中了解到,2006年3月,銀川市政府頒布了《普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),銀川市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)評(píng)定分4個(gè)等級(jí),物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為每平方米每月0.80元、0.55元、0.35元和0.25元,浮動(dòng)幅度為±20%。

  對(duì)于這個(gè)政府指導(dǎo)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),銀川一些物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)并不太適合面積低于3萬(wàn)平方米的小區(qū),而銀川市的許多住宅小區(qū)面積都低于3萬(wàn)平方米。以一類(lèi)小區(qū)0.8元物業(yè)費(fèi)為例,有的業(yè)主就認(rèn)為,自己交了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi),就應(yīng)該享受這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù),可服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么又很難確定。而有的小區(qū)物業(yè)公司認(rèn)為,自己的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了政府制定的指導(dǎo)價(jià),按0.8元收取物業(yè)費(fèi)實(shí)在難以為繼。

  物業(yè)公司測(cè)算,從實(shí)際情況看,小區(qū)越小,單位成本越高。如果是一個(gè)1.5萬(wàn)平方米的小區(qū),套用政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)公司肯定會(huì)虧本經(jīng)營(yíng)。物業(yè)公司認(rèn)為,對(duì)于業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房屋但沒(méi)有入住,沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)的問(wèn)題,一般情況下,購(gòu)買(mǎi)房子要交納物業(yè)管理費(fèi),才能領(lǐng)取鑰匙。因此,不管住與不住,都要全額繳納物業(yè)管理費(fèi)。

  一個(gè)小小的物業(yè)費(fèi)政府要出服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或“指導(dǎo)價(jià)”,而銀川居高不下的房?jī)r(jià)卻是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。一些居民抱怨說(shuō)。

  物業(yè)管理市場(chǎng)雙向選擇機(jī)制尚未形成

  銀川市物業(yè)辦公室有關(guān)人員告訴記者,銀川現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)管理格局是,新建小區(qū)由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司承擔(dān),其他物業(yè)公司難以介入;改造后的老舊小區(qū),因?yàn)闆](méi)有物業(yè)公司愿意介入,只能由政府主管部門(mén)指派房管局下屬的物業(yè)公司承擔(dān);單位型小區(qū)則仍由原單位管理。因此,目前在銀川市,“誰(shuí)開(kāi)發(fā),誰(shuí)管理”的格局仍然沒(méi)有完全打破,業(yè)主和物業(yè)公司之間的市場(chǎng)雙向選擇、平等協(xié)商物業(yè)管理費(fèi)用的機(jī)制還沒(méi)形成,因此而產(chǎn)生的政府指導(dǎo)價(jià)也是權(quán)宜之計(jì)。待時(shí)機(jī)成熟后,物業(yè)費(fèi)將會(huì)完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。

  物業(yè)收費(fèi)屬于民事范疇?wèi)?yīng)平等協(xié)商定價(jià)

  寧夏大學(xué)法學(xué)客座教授賀鳳峻認(rèn)為,政府為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn),本身無(wú)可厚非。但是,這個(gè)指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前,必須充分核算成本與收益,否則,簡(jiǎn)單化的指導(dǎo)價(jià)如果與市場(chǎng)脫節(jié),反而會(huì)誘發(fā)因物業(yè)費(fèi)收繳而產(chǎn)生的更多矛盾。

  賀鳳峻教授說(shuō),物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方,應(yīng)屬于民事法律關(guān)系范疇。制定指導(dǎo)價(jià)不如公開(kāi)成本,放手讓業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司平等協(xié)商物業(yè)管理收費(fèi),才是緩解當(dāng)前業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的利好之策。(周崇華 張昆)

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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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