進(jìn)入7月，京城樓市又開(kāi)始了新的發(fā)展階段�；仡櫳习肽昃┏菢鞘校M管受到股市的影響，其受關(guān)注程度似乎大不如從前，但卻也是沉寂中不失暗涌。事實(shí)上，今年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然緊緊牽制著京城樓市，影響著京城樓市的發(fā)展走向。而在對(duì)今年上半年房地產(chǎn)政策進(jìn)行一番梳理后，“落實(shí)、加息、行業(yè)規(guī)范、物權(quán)法”這四大關(guān)鍵詞也隨之浮現(xiàn)。
關(guān)鍵詞一：落實(shí)
可以說(shuō)，今年上半年房地產(chǎn)政策調(diào)控相對(duì)來(lái)說(shuō)平靜很多。而政府的工作重點(diǎn)也從一股腦地出臺(tái)政策，轉(zhuǎn)向落實(shí)層面。回顧過(guò)去兩年的宏觀調(diào)控政策，基本上都是在5月、6月出臺(tái)綱領(lǐng)性文件，如2005年的“國(guó)八條”2006年的“國(guó)六條”、九部委新政等。尤其是2006年，政策出臺(tái)可謂相當(dāng)頻繁，從金融稅收方面的兩次加息、三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、未封頂樓盤禁止房貸、限制外資購(gòu)房、稅費(fèi)政策(營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅)等；到增加供給方面的“90/70”政策、增加土地供給政策等；無(wú)一不給京城樓市帶來(lái)變化和波動(dòng)。
而今年上半年京城樓市保持高度緊張，卻沒(méi)有等來(lái)新一輪宏觀調(diào)控政策的“轟炸”，究其原因，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過(guò)去兩年出臺(tái)的一攬子政策已經(jīng)基本囊括了調(diào)控的大方面，而今年最需要做的就是如何將這些政策落實(shí)到位；同時(shí)市場(chǎng)也需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)各項(xiàng)政策的效果及落實(shí)程度。因此，對(duì)于今年上半年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控局面來(lái)說(shuō)，求穩(wěn)、著重落實(shí)已然今年政策的基調(diào)。
關(guān)鍵詞二：加息
與往年樓市始終是人們關(guān)注的焦點(diǎn)不同，今年上半年，股市相比樓市更“搶鏡”，在“5·30”大跌之前，股市持續(xù)飄紅，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩以及全民炒股的不理性成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱患。為此，央行在短短半年時(shí)間里，分別于3月18日、5月19日兩次加息，其間5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；調(diào)控次數(shù)之頻繁、力度之大，均是近幾年之最。
此外，6月29日，全國(guó)人大常委會(huì)批準(zhǔn)發(fā)行了1.55萬(wàn)億元特別國(guó)債，規(guī)模相當(dāng)于大約9—10次存款準(zhǔn)備金率(每次0.5%)。雖然說(shuō)央行出臺(tái)如此密集、全方位的金融政策主要是針對(duì)股市異常紅火所反映出來(lái)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然受到了一定的波及和影響。這種影響被業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為更多地體現(xiàn)在了消費(fèi)者的心理層面。由于兩次加息實(shí)際上所帶來(lái)的短期成本并不大，而長(zhǎng)期的心理預(yù)警卻是明顯加大的影響，今年上半年京城樓市的購(gòu)房需求，特別是投資需求已經(jīng)受到抑制，這一點(diǎn)從各大代理機(jī)構(gòu)上半年中高檔住宅成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中明顯可見(jiàn)。
關(guān)鍵詞三：行業(yè)規(guī)范
仔細(xì)回顧今年上半年新出臺(tái)的政策不難發(fā)現(xiàn)，政策指向的矛頭基本上集中在二手市場(chǎng)。事實(shí)上，去年，建設(shè)部及行業(yè)協(xié)會(huì)就曾經(jīng)出臺(tái)了一系列經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范性政策，如明令禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的違規(guī)操作、“吃差價(jià)”等。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年的政策僅是對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行“糾正”或者是約束，并不能真正杜絕。
或許正是因?yàn)槿绱�，今年上半年出臺(tái)的針對(duì)二手房市場(chǎng)調(diào)控的政策明顯有了更強(qiáng)的法律約束力。如1月份，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，以及隨后北京市相繼出臺(tái)的資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件。
可以說(shuō)，這些政策的出臺(tái)，為二手房交易提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對(duì)整個(gè)二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)起到了劃時(shí)代的意義。而已經(jīng)在7月1日正式實(shí)施網(wǎng)上簽約則標(biāo)志著，下半年的二手房市場(chǎng)將在一個(gè)更加良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。
關(guān)鍵詞四：物權(quán)法
3月16日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。如物權(quán)法規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，此條打消了老百姓對(duì)70年使用期滿后國(guó)家回收土地的顧慮，有利于提高購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，物權(quán)法對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影響；除了70年后自動(dòng)續(xù)期外，還有最直觀的一點(diǎn)，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本的增加，都是消費(fèi)者置業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的，理性的需求無(wú)疑對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。
展望今年下半年的政策方向，除了落實(shí)原有政策外，在增加供給方面加大政策支持力度，并監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)商執(zhí)行“90/70”政策的結(jié)果；同時(shí)落實(shí)上半年出臺(tái)的一攬子行業(yè)規(guī)范政策，被視為是更好地控制房?jī)r(jià)快速上漲的關(guān)鍵。而2007年下半年京城樓市又將會(huì)出現(xiàn)怎樣的變數(shù)，讓我們拭目以待吧。(仰靜)
