國房景氣指數(shù)顯示，1997-2007年這十年當中，中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷了一個上升到下降的過程，2003年2月達到拐點峰值。經(jīng)濟理論研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期呈正向相關關系，且房地產(chǎn)業(yè)周期比宏觀經(jīng)濟周期提前1到2年。

　　盡管各城市進入峰值的年份各不相同，但總體上看，2005年后都呈現(xiàn)了下行之態(tài)勢。以北京為例，2004年住宅成交量為16.8萬套，2005年成交16.3萬套，2006年成交量下降到13.5萬套。在成交量下降的同時，商品房住宅平均成交價格卻不斷上升，從2004年的5898元／平方米，上升到2005年的6504元／平方米，再到2006年的7645元／平方米。幾乎是以每年一千元左右的幅度上漲。

　　住宅成交下降的同時，近年來供應量也在下降。以北京為例，2004年住宅批準預售面積為2630萬平方米，2005年為2014萬平方米，2006年為1416萬平方米。每年下降近500萬平方米。

　　由于住宅既是耐用消費品，又是投資品，具有保值增值的作用，因此，在多數(shù)情況下，住宅的價格需求彈性是小于1的，即缺乏彈性的。特別是在房價上漲過快的年份，有投資意愿和有支付能力的人們有一種越漲越買的心理。精明的開發(fā)企業(yè)在這種情況下，不會降價反而提價，來保證銷售收入不下降。

　　政府連續(xù)出臺了各種旨在抑制房價、打擊投機的政策措施，比如針對投機行為，對五年內出售二手房的業(yè)主全額收取營業(yè)稅，其成效十分顯著。然而，旨在滿足中低收入家庭住房需求的面積限制政策，并沒有取得立竿見影的效果，大量項目反而因修改規(guī)劃，等待實施細則的出臺，延長了前期報審的周期，客觀上延遲了供應量。使大量小戶型成了解不了近渴的遠水，價格卻因供應的縮減而加速攀升。

　　這些情況不得不使我們深入考慮，房地產(chǎn)宏觀調控政策的得失效果。在房地產(chǎn)市場處于下行周期、成交下降、供應銳減，投資需求壓力仍舊巨大的情況下，控制需求的調控政策的效果只是短期的，在抑制房價上升方面更是收效甚微。緊縮的調控政策是不利于房價下降，反而可以導致房地產(chǎn)市場供給不足，投資需求過高，價格反而上升。

　　在這種情況下，似應從調控需求轉為調控供給出臺旨在增加有效供應的房地產(chǎn)政策。具體來說：

　　土地市場方面，從調控土地供應的數(shù)量規(guī)模轉向規(guī)劃細化與注重質量的調控相結合。在房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，開發(fā)企業(yè)有拿地的巨大需求，地方政府也有賣地的沖動，然而從拿地到形成有效的供應，還有相當復雜的工作程序，僅從土地市場調節(jié)來說，既要考慮規(guī)劃配套的種類，也要考慮規(guī)劃配套的布局，還要考慮配套設施之間的比例關系，更要考慮配套設施的開發(fā)時序。規(guī)劃好的地規(guī)模再大，出讓出去能提升區(qū)域的價值，沒有規(guī)劃的土地，規(guī)模再小也可能形成無效供應。

　　開發(fā)市場方面，對經(jīng)濟型的小戶型項目實行鼓勵性政策，鼓勵開發(fā)企業(yè)開發(fā)不僅讓人買得起，而且還要養(yǎng)得起的住宅，在節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保上下功夫，在增加科技含量、設計含量上下功夫。

　　在資金市場方面，應鼓勵資產(chǎn)管理行業(yè)的發(fā)展，以滿足投資需求，并引導人們的投資從物業(yè)實體轉向物業(yè)企業(yè)的股票和物業(yè)投資基金上，這就要求收益型物業(yè)的證券化，同時要求有專業(yè)的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理企業(yè)代為打理。給投資者提供更穩(wěn)定的、更省心的投資手段。

　　在使用市場方面，應鼓勵二手房市場，特別是促進已購公房的上市交易。同時政府還要加大對經(jīng)濟適用房和廉租房的管理。鼓勵低收入者和外來打工的年輕人進入租賃市場。

　　當然房地產(chǎn)經(jīng)濟的冷暖最終還是取決于客觀經(jīng)濟景氣的大環(huán)境支持，啟動房地產(chǎn)市場的外在動力是產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口增長、外資流入這幾大變量。另外從宏觀經(jīng)濟周期來看2000-2010年是第十輪宏觀經(jīng)濟周期，從2010年起宏觀經(jīng)濟將進入第十一輪景氣周期，按照這樣的分析，2008年以后的房地產(chǎn)會漸漸恢復它的活力。(鄭華）