7 房?jī)r(jià)
終極判斷：整體平穩(wěn) 局部下跌
面對(duì)層出不窮的政策，市場(chǎng)各方紛紛預(yù)測(cè)著不同領(lǐng)域的影響；越來(lái)越多的購(gòu)房者開始詢問(wèn)何時(shí)可以入市購(gòu)房。所有的預(yù)測(cè)和詢問(wèn)最終指向一個(gè)方向——今年房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
本周三(26日)，易居房地產(chǎn)研究院研究中心經(jīng)理陳嘯天、荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)總監(jiān)馮偉應(yīng)邀坐客上證第一演播室，開啟房?jī)r(jià)終極判斷的大討論。
房?jī)r(jià)下降預(yù)期：小幅下降，局部下降
主持人：兩位嘉賓好！上半年全國(guó)的樓市數(shù)據(jù)已經(jīng)有了結(jié)果，5.8%的房?jī)r(jià)漲幅可以看出，樓市仍處于“有價(jià)無(wú)市”的階段。因此在討論近期的政策和影響之前，我們還是想請(qǐng)專家首先預(yù)測(cè)一下未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，因?yàn)檫@實(shí)在是大家最關(guān)心的問(wèn)題。
馮偉：整體來(lái)說(shuō)，6月份上海市場(chǎng)成交量有明顯的下降。7月份的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，但是下降肯定也是比較大的。雖然6、7月本來(lái)就屬于樓市淡季，但是目前的成交現(xiàn)狀顯然與此輪宏觀調(diào)控相關(guān)。因此8、9月以后能否如�；嘏�，才是驗(yàn)證政策影響的關(guān)鍵時(shí)期。這一次調(diào)控對(duì)中國(guó)整體市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生影響，相比而言，上海在大城市中很可能是影響最小的一個(gè)。
陳嘯天：我個(gè)人覺(jué)得下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還將是一個(gè)不斷調(diào)整的過(guò)程，起碼在7、8月份時(shí)這種調(diào)整會(huì)比較明顯，成交量供應(yīng)量還會(huì)進(jìn)一步萎縮，直接影響當(dāng)然是價(jià)格上的調(diào)整。但是這種調(diào)整會(huì)是逐步的、漸進(jìn)的過(guò)程，幅度也會(huì)是有限的。到9月、10月的傳統(tǒng)銷售旺季，我相信消費(fèi)者對(duì)政策的適應(yīng)性會(huì)有提高，自住需要的觀望情緒可能減少，成交量有望出現(xiàn)一個(gè)回暖的過(guò)程。開發(fā)商可能會(huì)采取一些優(yōu)惠促銷活動(dòng)，但是指望整體市場(chǎng)價(jià)格有一個(gè)比較大的下跌仍然是可能性不大。
調(diào)控周期預(yù)測(cè)：未來(lái)調(diào)控將是常態(tài)
主持人：對(duì)于開發(fā)商、中介商、購(gòu)房和投資者而言，應(yīng)該如何看待以后的政策頻率？
陳嘯天：對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們可能會(huì)漸漸習(xí)慣把調(diào)控當(dāng)作一個(gè)常態(tài)，主動(dòng)積極去迎合地方政府和中央政府的主要精神，調(diào)整自己的開發(fā)策略和營(yíng)運(yùn)模式，為政府解決一些當(dāng)前房產(chǎn)問(wèn)題。這是我們很多企業(yè)需要面臨的較大問(wèn)題。比如說(shuō)以后的90平方米物業(yè)形態(tài)為主，是不是要主動(dòng)地適應(yīng)？另外開發(fā)商的開發(fā)理念及思路也都需要改進(jìn)，包括戶型做法的創(chuàng)新等。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，從中央到地方對(duì)投機(jī)行為日益嚴(yán)格的控制可以預(yù)測(cè)，未來(lái)樓市的投機(jī)行為會(huì)大量減少，長(zhǎng)期投資無(wú)論對(duì)商業(yè)或辦公，風(fēng)險(xiǎn)都還是存在的。
馮偉：對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)調(diào)整心態(tài)確實(shí)變得非常重要，追求暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。包括代理商在內(nèi)，銷售樓盤時(shí)價(jià)格不再是主要目標(biāo)，而是求量。如果說(shuō)未來(lái)投資，我覺(jué)得商用地產(chǎn)和別墅的投資前景是可以看好的。
政策分析：樓市結(jié)構(gòu)、外資迎來(lái)深層調(diào)整
主持人：新一輪宏觀調(diào)控與去年新老“國(guó)八條”為代表的政策調(diào)控，有哪些明顯變化？
陳嘯天：最核心一點(diǎn)是，中央的調(diào)控思路已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，即調(diào)控走向多元化和微觀化。市場(chǎng)為什么會(huì)調(diào)控，無(wú)非是房?jī)r(jià)漲得太快、市場(chǎng)管理過(guò)松和信貸過(guò)松。此前中央政府也針對(duì)這些問(wèn)題出臺(tái)了相應(yīng)政策，包括土地、經(jīng)營(yíng)、輿論引導(dǎo)和監(jiān)管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各級(jí)層面自己去落實(shí)。而這一輪調(diào)控不同，很明顯中央更注重細(xì)化和規(guī)范化。
馮偉：另外，我覺(jué)得這一輪調(diào)控抑制投資大于抑制需求。從金融市場(chǎng)的信貸角度，包括外資投資的限制等，我覺(jué)得它的殺傷力是在投資方面。但在消費(fèi)領(lǐng)域的殺傷力同樣存在，這個(gè)主要表現(xiàn)在心理預(yù)期的殺傷。影響成交量的主要原因一個(gè)是價(jià)格，第二個(gè)是心理。
主持人：能不能預(yù)測(cè)一下未來(lái)樓市結(jié)構(gòu)方面的發(fā)展情況。
馮偉：九部委意見剛出來(lái)的時(shí)候還沒(méi)有落實(shí)到各個(gè)城市自己控制，仍以單個(gè)項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，要求70%以上面積建小戶型。有的開發(fā)商束手無(wú)策�，F(xiàn)在細(xì)則出來(lái)了，大家可以松一口氣，但到底怎么樣做還是不知道。目前看來(lái)戶型問(wèn)題確實(shí)是考驗(yàn)政府決策智慧的時(shí)候了，因?yàn)?0%小戶型這個(gè)量是很難控制的，按照板塊同樣很難控制，按照價(jià)格其實(shí)也很難控制。
陳嘯天：這需要地方結(jié)合實(shí)際情況微觀細(xì)化的研究，到底這個(gè)區(qū)域什么樣結(jié)構(gòu)適合市場(chǎng)。因此在未來(lái)戶型的創(chuàng)新上，地方政府和開發(fā)商需要花很大精力去探討研究。我們相信上海的細(xì)則應(yīng)該不會(huì)與中央政策有太多區(qū)別，不會(huì)超過(guò)大連、西安的標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)是以總量70%為主。
主持人：外資投資房地產(chǎn)的走勢(shì)會(huì)怎樣呢？
陳嘯天：影響顯示在幾個(gè)方面，對(duì)供應(yīng)層來(lái)說(shuō)，外資投資的總量將會(huì)有一個(gè)比較大的萎縮。需求方面，短期的外資投機(jī)由于成本的大幅度上揚(yáng)，也會(huì)有大量的遏制；對(duì)于長(zhǎng)線投資者則影響比較少。最值得關(guān)注的是大城市，北京、上海、廣州的高檔物業(yè)市場(chǎng)沖擊會(huì)比較明顯。
氣球理論：過(guò)分助脹、助壓都會(huì)爆
主持人：感謝兩位嘉賓全面的分析和預(yù)測(cè)。能否最后對(duì)調(diào)控決策層提些建議？
馮偉：行政手段本質(zhì)上說(shuō)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是必要的，像有些國(guó)家和地區(qū)確實(shí)由于缺少監(jiān)管和調(diào)控發(fā)生過(guò)樓市崩盤。但是行政手段不是萬(wàn)能的，運(yùn)用不好會(huì)帶來(lái)負(fù)面效果。因此中央的宏觀調(diào)控和地方政府的微觀政策應(yīng)該有效配合、達(dá)到適度。市場(chǎng)就好比一個(gè)氣球，我們把它一壓再壓，承受力不足就會(huì)爆掉，這和沒(méi)有控制的膨脹的爆掉結(jié)果，其實(shí)是一樣的。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：于兵兵)
（來(lái)源：上海證券報(bào)）
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