中新網(wǎng)7月12日電 著名學者易憲容在今日出版的《廣州日報》撰文指出，中國的住房預售制度存在嚴重缺陷，應完善風險分擔機制。
文章指出，最近，建設部、發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，將在商品房預售許可、商品房預(銷)售活動的動態(tài)監(jiān)管等方面加強管理，以進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序�！锻ㄖ穼ψ》款A售許可的期限與方式，住房預售信息披露與監(jiān)管，住房預售合同的格式、責任和權利，住房預售的中介機構及廣告等方面重新做了規(guī)定與表述。這對完善國內(nèi)的住房預售制度是有意義的。
然而，《通知》僅是從住房預售制度入手，其所涉及的內(nèi)容都是住房預售制度中的最基本的含義。盡管《通知》對住房預售制度有了一些新的修改，但仍然沒有看到多少對違反這種制度的行為進行嚴厲處罰的規(guī)則。如此看來，《通知》仍然與現(xiàn)實的要求差距很大。
易憲容在文章中稱，國內(nèi)住房預售制度最根本的問題在于它僅是一種單邊的風險分擔制度。這種制度安排不是讓制度相關的當事人一起來分擔住房預售過程中的風險，而只是讓消費者及銀行來承擔風險。因此，這樣的制度是一種嚴重缺陷的制度，即使不完全取消，也得全面地修改，也得從問題的實質入手來修改。
從其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，房屋預售制度促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)關鍵在于設計合理的風險擔保機制以分散其各個環(huán)節(jié)的風險。在我國，銀行對房地產(chǎn)業(yè)金融支持的資產(chǎn)結構使銀行正面臨巨大的風險；由于信息不對稱，購房者面臨房地產(chǎn)商的各種敗德行為。鑒于住房預售制度中存在的不確定性和脆弱性，我們意識到應當建立完備的風險分擔機制來保障住房預售制度下的金融安全，即風險應該由多個利益主體依風險與收益對等的原則共同分擔，包括開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、建筑商、銀行及購房者。這種風險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風險，它應包括嚴格的市場準入與退出機制，房地產(chǎn)市場信息披露機制，多種合同選擇與談判機制，住房預售款專項管理制度，市場的懲罰機制，風險分擔機制，風險約束機制，監(jiān)管機制以及保護購房者利益的救助機制。
目前房地產(chǎn)預售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制，導致在高利潤的驅動下，大量企業(yè)過度和無序地涌入；而一些不適應市場規(guī)律或不符合國家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)很難退出市場，或者利用不完善的退出機制來逃避責任。所以，實施科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)市場準入制度和退出制度，有利于從房地產(chǎn)市場入口上把好關，正本清源，防患于未然，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)商的質量，減少開發(fā)商的敗德行為。
對于住房預售存在著嚴重的信息不對稱，不少國家要制定嚴格的法律規(guī)則來加以約束，以保護消費者的利益。政府應要求房地產(chǎn)開發(fā)商公布其樓盤的詳細信息。采用住房預售制度，信息公開化透明化是一個必要之前提。
在一個住房預售成熟的市場，住房預售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同，而是一個住房預售合同多樣化的選擇體系。即在住房預售合同的選擇上，消費者既可以選擇現(xiàn)有的格式化合同，也可以是住房消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商就住房銷售合同談判的結果。政府、銀行以及開發(fā)商應為具有不同風險偏好、不同風險承擔能力的利益主體設計具有不同風險、不同性質的預售合同。
在任何一個成熟的住房預售市場，住房預售款不是收到款之后就全部轉到房地產(chǎn)開發(fā)商名下，而是有制度安排由專門的機構或銀行來專業(yè)管理。住房預售款的使用是在嚴格監(jiān)管下隨著工程進度快慢來發(fā)放。因此，對住房預售資金還可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理這些資金。這樣既可以防止開發(fā)商隨意挪用住房預售的專項資金，也可以防止開發(fā)商假按揭等違法行為。住房預售款專項管理是目前住房預售制度改革的關鍵。
住房預售制度還包括了對商品房預售活動的監(jiān)管，包括事前、事中和事后監(jiān)管，事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實力進行一系列的審查；工程開工后，要檢查是否按合同要求進行施工，是否延期和修改合同；在交房時，要有相關機構監(jiān)督開發(fā)商公平、公正與購房者的房屋交接；要通過多種手段的綜合運用，形成一個完整的對房地產(chǎn)業(yè)進行嚴格監(jiān)管的鏈條，確保廣大消費者的合法權益不受侵害。
文章最后強調，如果允許預售制度存在，那么就必須建立救助機制，其核心在于建立風險擔�；穑@項基金是預售出問題之后進行快速賠付、穩(wěn)定公眾信心，履行風險擔保職責的重要保證。它是一種基金籌集模式，即通過風險擔保基金的籌集與積累，把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式，鑒于此政府應設立房屋預售制度的風險擔�；�。通過這樣機制，不僅可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔，而且也能夠約束房地產(chǎn)開發(fā)商減少違約。
