各方聚焦樓市二次調(diào)控 是否能降房?jī)r(jià)仍存分歧(2)

　　業(yè)界觀點(diǎn)

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹

　　影響將立竿見影

　　這次出臺(tái)的這五條政策中，我認(rèn)為重要的有兩點(diǎn)：一是住房信貸政策，二是房產(chǎn)稅，其余都是“進(jìn)一步”如何，執(zhí)行起來很難。一、住房信貸政策就是“按揭政策”，過去一直在劃分首套、第二套、第三套以上，操作和監(jiān)管起來太困難，這就是屢屢調(diào)控仍不見成效的根本原因。按揭首付調(diào)整，實(shí)質(zhì)是用多大的杠桿啟動(dòng)住房需求，一成就是十倍杠桿，二成就是五倍杠桿，三成以上就是三倍以下的杠桿�，F(xiàn)在是從五倍的杠桿調(diào)成了三倍以下，自然啟動(dòng)的住房需求就會(huì)下降，是立竿見影的影響。二、房產(chǎn)稅雖然沒有明確，但用了“加快推進(jìn)”的字眼。讓我們感覺到房產(chǎn)稅在向我們一步步走近。再不是以前一次次空喊“狼來了”。這次，狼真的來了。

　　“地產(chǎn)少壯派”創(chuàng)始人之一王智中

　　指望房?jī)r(jià)反彈不現(xiàn)實(shí)

　　這次調(diào)控采取了“一刀切”的手段，無論是一線城市、無論房?jī)r(jià)是否過快增長(zhǎng)，無論是否首套。繼北京之后，深圳、上海立馬出臺(tái)了限購(gòu)措施。這相當(dāng)于把大部分炒作資金封堵在大門之外。有一個(gè)常識(shí)，沒有炒作資金介入的市場(chǎng)，不能出現(xiàn)價(jià)格瘋漲。支撐目前市場(chǎng)還有兩大主力，一是剛需，由于提高了首付，杠桿率從5倍變成了3.3倍，總購(gòu)買力受到了一定影響；另外就是資產(chǎn)配置需求，這部分大多數(shù)屬于3套以上，杠桿率等于0，完全是一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這部分需求的潛力還是蠻大的，但在房產(chǎn)稅的壓力之下，嚴(yán)重超配的動(dòng)力會(huì)減少，也就是這部分需求也會(huì)減少。在投機(jī)需求被全國(guó)封堵，剛性需求和資產(chǎn)配置需求減少的情況下，在供應(yīng)增加的情況下，指望房?jī)r(jià)反彈是不現(xiàn)實(shí)的。

　　泰禾紅御總監(jiān)沈力男

　　政策意在提醒和敲打

　　新五條中有關(guān)首付提到30%的條款，這個(gè)好多樓盤已經(jīng)在執(zhí)行了，沈力男認(rèn)為，政府此次出臺(tái)政策，意在提醒和敲打，因傳統(tǒng)“金九銀十”有冒頭現(xiàn)象，也有一些開發(fā)商以價(jià)換量，政府可能擔(dān)心量的增加帶來價(jià)格上漲，所以選擇在這個(gè)節(jié)骨眼上敲打和提醒。沈力男認(rèn)為近期政策中最有力度的條款是政府的問責(zé)制度，這個(gè)比其他政策更有新意，以往的政策都是指向抑制投機(jī)，打擊投資，某種角度上可能也誤傷剛需，但這次，除此之外，除了對(duì)買賣雙方的約定外，對(duì)政府也開始問責(zé)，但擔(dān)心的是政府用一些短期手段規(guī)避政策的限制，比如限購(gòu)，限價(jià)，高價(jià)樓不發(fā)證等，政策要長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)下去，需要真正的決心改變。土地方面，沈力男認(rèn)為調(diào)控應(yīng)該有分工，最好是低端有保障，要靠政府投入，中端有保證，靠政府的引導(dǎo)，高端有市場(chǎng)，放開高端市場(chǎng)。對(duì)于高端市場(chǎng)影響方面，沈力男表示，整體來講，高端市場(chǎng)也因新政而受到一定影響，這種影響主要是政策中的“限購(gòu)”成分帶來的，但雖然在調(diào)控大背景下，高端市場(chǎng)的購(gòu)買群體卻不會(huì)因“天氣變化”而選擇購(gòu)買或者不購(gòu)買，高端有高端的剛需，對(duì)這部分群體來講，只要喜歡，就可以出手。購(gòu)買幾千萬上億房子的人，也基本沒有炒房族。

　　東亞新華總經(jīng)理賈玉鵬

　　“新五條”致成交周期延長(zhǎng)

　　“新五條”的效果已經(jīng)有所體現(xiàn)，購(gòu)房者的猶豫時(shí)間延長(zhǎng)，但目前而言對(duì)項(xiàng)目的銷售沒有太大的影響。

　　這次政策如果不能有效控制房?jī)r(jià)，那么以后調(diào)控的難度會(huì)進(jìn)一步加大。4月政策之所以沒有有效控制房?jī)r(jià)的原因是開發(fā)商不缺錢，而此次政策也面臨著這方面的壓力，8、9月份的銷售使很多開發(fā)商的資金快速回籠，他們?nèi)圆蝗卞X。但傳統(tǒng)上的“銀十”有一定難度。

　　新政策出臺(tái)后的兩三個(gè)月至關(guān)重要，它將直接影響開發(fā)商、消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期，在此期間，政府應(yīng)該做好房?jī)r(jià)的監(jiān)控工作，如果不能有效控制，后續(xù)的政策應(yīng)繼續(xù)出臺(tái)。

　　華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰

　　“新五條”新政加強(qiáng)版

　　“新五條”將4月份政策中一些寬松的口進(jìn)一步封緊，比如4月份政策中指出各地根據(jù)實(shí)際情況來處理購(gòu)買第三套房的情況，而此次的“新五條”則采用一刀切，所有地方都暫停發(fā)放第三套及以上貸款。這給市場(chǎng)的信號(hào)是政府調(diào)控的決心和信心，從而改變市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)控制房?jī)r(jià)有一定作用。

　　此次的政策對(duì)9月出現(xiàn)的成交反彈而言是當(dāng)頭一棒。